Данный Комментарий содержит постатейное толкование положений Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", вступившего в силу 5 января 2005 г.

В Комментарии разъясняются вопросы, связанные с порядком перевода земель (земельных участков) из одной категорию в другую:

- состав документов, необходимых для перевода земель;

- порядок их рассмотрения и принятия решения компетентными органами;

- порядок внесения изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель из одной категории в другую;

- основания отказа в переводе земель и

- другие сопутствующие вопросы.

В Комментарии также дается анализ особенностей перевода земель сельскохозяйственного назначения, поселений, специального назначения, лесного, водного фонда, особо охраняемых природных территорий и земель запаса в другие категории.

Приводится судебная и арбитражная практика разрешения споров в сфере перевода земель из одной категории в другую.

При подготовке настоящего издания использованы акты законодательства и нормативно-правовые акты по состоянию на 15 декабря 2006 года.

 

Список сокращений

 

АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации

ВК РФ - Водный кодекс Российской Федерации

ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации

ЗК РФ - Земельный кодекс РФ

Конституция РФ - Конституция Российской Федерации

Госстрой РФ - Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу

ЕГРП - Единый государственный реестр прав

ЛК РФ - Лесной кодекс Российской Федерации

Минимущество РФ - Министерство имущественных отношений РФ

Рай(гор)комзем - Комитет по земельным ресурсам и землеустройству района (города)

РГ - Российская газета

Росземкадастр - Федеральная служба земельного кадастра России

Роскомземкадастр - Российский комитет земельного кадастра

Роскомвод - Комитет РФ по водному хозяйству

РФ - Российская Федерация

РСФСР - Российская Федеративная Социалистическая Республика

СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации

СНГ - Содружество Независимых Государств

СССР - Союз Советских Социалистических Республик

ФЗ - Федеральный закон

ФКЗ - Федеральный конституционный закон

г. - год(ы)

ч. - часть

гл. - глава

др. - другие

м - метр(ы)

ст. - статья(и)

с изм. и доп. - с изменениями и дополнениями

тыс. - тысяча

п. - пункт(ы)

 

21 декабря 2004 года N 172-ФЗ

 

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

 

О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ

 

Принят

Государственной Думой

3 декабря 2004 года

 

Одобрен

Советом Федерации

8 декабря 2004 года

 

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ,

от 17.04.2006 N 53-ФЗ)

 

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

Статья 1. Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

 

Комментарий к статье 1

 

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В условиях острой необходимости решения задач развития рынка недвижимости, содействия инвестиционной деятельности в этой сфере одним из факторов, сдерживающих темпы их развития, долгое время являлось отсутствие развитых положений земельного законодательства о переводе земель из одной категории в иную.

Так, известны примеры, когда уже начатое строительство завода сворачивалось из-за того, что земельный участок был отнесен к категории, не допускающей соответствующее строительство, а перевод его в надлежащую категорию был невозможен из-за отсутствия процедуры перевода либо занимал значительный период времени (по крайней мере, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, перевод которых из одной категории в другую осуществлялся по решению Правительства РФ). Земельный кодекс РФ предусматривал, что порядок отнесения к категориям и перевода из одной категории в другую земельных участков регулируется специальным федеральным законом <1>.

--------------------------------

<1> См.: Литвак Е.Г., Харченко В.А. Обзор арбитражных споров, связанных с вопросами приобретения права на земельные участки, некоторыми другими актуальными вопросами применения земельного законодательства и законодательства о приватизации. М.: АНО "ИКЦ" "Бизнес-Тезаурус", 2005.

 

Однако Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" наконец был принят лишь в декабре 2004 г. (вступил в силу с 5 января 2005 г.).

Первая статья Закона определяет нормативные акты, которые регулируют отношения, связанные с переводом земель или земельных участков в составе таких земель (далее - земель, земельных участков) из одной категории в другую.

Во-первых, основным законом, регулирующим рассматриваемый вид отношений, является комментируемый Закон. Он устанавливает четкие критерии перевода земель, а также порядка и сроков выполнения действий, связанных с переводом земель из одной категории в другую, уточняет особенности перевода в другую категорию земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, особо охраняемых территорий, водного, лесного фонда и земель запаса.

Во-вторых, правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель, земельных участков, осуществляется также на основании ст. 8 Земельного кодекса РФ, в которой установлен круг органов государственной власти, в компетенции которых находятся вопросы отнесения земель к категориям, а также их перевода из одной категории в другую. Критерием для разграничения полномочий является вид собственности на землю - федеральная, собственность субъектов Российской Федерации, муниципальная, частная, а также назначение земли. В частности, отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

- земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

- земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель поселений в земли иных категорий и земель иных категорий в земли поселений независимо от их форм собственности осуществляется органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Следует отметить, что порядок отнесения земель к категориям законодательством РФ не только не установлен, но и не предписан ЗК РФ. Согласно ст. 8 ЗК РФ порядок перевода земель из одной категории устанавливается федеральными законами. Нормы ЗК РФ, регулирующие вопросы перевода земель из одной категории в другую, таким образом, являются общими по отношению к специальным нормам комментируемого Закона.

В-третьих, комментируемая статья также закрепляет возможность осуществления правового регулирования отношений, возникающих в связи с переводом земель, земельных участков из одной категории в другую, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Под "иными нормативными правовыми актами Российской Федерации" в комментируемой статье понимаются указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, а также постановления, приказы, распоряжения, правила, инструкции и положения, принимаемые федеральными органами исполнительной власти. Следует иметь в виду, что издание нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти в виде писем и телеграмм не допускается.

Согласно ст. 90 Конституции РФ Президент РФ издает указы и распоряжения. Эти акты обязательны для исполнения на всей территории страны. Акты Президента РФ не должны противоречить Конституции РФ и федеральным законам. Указ Президента РФ может быть принят по любому вопросу, который входит в его компетенцию. Исключением являются случаи, когда в законодательстве прямо указано, что соответствующий вопрос должен быть решен федеральным законом.

Правовые акты, принимаемые Правительством РФ, также могут регулировать отношения в сфере перевода земель из одной категории в другую. Они относятся к категории подзаконных нормативных правовых актов, т.е. актов исполнительных органов государственной власти, изданных в пределах их компетенции, в соответствии с законом, указом Президента РФ либо на их основе и во исполнение их. Федеральный конституционный закон от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" (с изм. и доп. от 1 июня 2005 г.) <2> предусматривает, что Правительство РФ на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных указов Президента РФ издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение. Акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Правительства РФ (ст. 23).

--------------------------------

<2> СЗ РФ. 1997. N 51. Ст. 5712; 1998. N 1. Ст. 1; 2004. N 45. Ст. 4376.

 

И в-четвертых, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов, правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, может осуществляться как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ. При этом федеральные законы имеют прямое действие на всей территории РФ (ч. 1 ст. 76). Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ принимаются в соответствии с федеральными законами (ч. 2 ст. 76). Другими словами, они не должны противоречить федеральным законам, поскольку в случае противоречия действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76).

Субъекты Федерации в последнее время активно используют свои полномочия в соответствии со ст. 73 и 76 Конституции РФ. Примерами законов субъектов РФ, регулирующих вопросы перевода земель из одной категории в другую, могут служить Закон Ивановской области от 12 октября 2005 г. N 123-ОЗ "Содержание ходатайства о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в отношении земель сельскохозяйственного назначения или земель запаса, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации, и состав прилагаемых к нему документов", Закон Ленинградской области от 22 июня 2005 г. N 51-ОЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (с изм. от 21 декабря 2005 г.) и др.

В целях регулирования отношений, связанных с переводом земель из одной категории в другую, субъекты РФ издают также подзаконные нормативные правовые акты. Например, Постановление администрации Ростовской области от 16.06.2005 N 4 "Об уполномоченном органе и утверждении Порядка рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", Постановление Администрации Новгородской области от 18 мая 2005 г. N 127 "О содержании ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и составе прилагаемых к нему документов" и другие.

 

Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

 

Комментарий к статье 2

 

1. В комментируемой статье Закон впервые закрепил единый состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков из одной категории в другую. Как говорилось выше, правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков из одной категории в другую, относится к компетенции Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления в отношении земель, находящихся под их юрисдикцией на их территории.

Инициировать перевод земли или земельных участков, то есть быть заинтересованным лицом, вправе лицо, имеющее право собственности на землю, право пользования на землю. Согласно ст. 5 ЗК РФ к числу таких лиц относятся:

- землепользователи, использующие земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

- землевладельцы, использующие земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения;

- арендаторы земельных участков, пользующиеся земельным участком по договору аренды, договору субаренды.

В зависимости от нахождения земли в какой-либо из форм собственности перевод земель или земельных участков из одной категории в другую должен осуществляться в соответствии с разграничением собственности на землю между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями. Исключение составляют земли сельскохозяйственного назначения, перевод которых предписано осуществлять органами государственной власти субъектов РФ.

В соответствии с Конституцией РФ, Федеральным законом от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ" (с изм. и доп. от 29 июля 2000 г., 8 февраля 2001 г., 7 мая, 24 июля, 11 декабря 2002 г., 4 июля 2003 г., 19 июня, 11, 29 декабря 2004 г., 21 июля, 31 декабря 2005 г.), а также с конституцией (уставом) и законами данного субъекта РФ систему органов государственной власти субъекта РФ составляют:

- законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта РФ;

- высшее должностное лицо (если такое предусмотрено конституцией (уставом) субъекта);

- исполнительный орган государственной власти субъекта РФ;

- другие органы государственной власти субъекта РФ (министерства, ведомства и т.д.), если такое предусмотрено конституцией (уставом) субъекта РФ.

2. В ч. 2 комментируемой статьи не указывается, какими конкретно органами государственной власти будут устанавливаться содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов. Субъектам РФ предоставлено право самим решать данный вопрос. Учитывая, что в комментируемом Законе неоднократно указывается на исполнительные органы государственной власти как на субъект земельных правоотношений, то целесообразно определить органом государственной власти субъектов РФ, устанавливающим содержание ходатайства и состав прилагаемых к нему документов, именно исполнительный орган государственной власти Российской Федерации.

Земельным кодексом РФ, Федеральным законом о разграничении государственной собственности на землю установлены основания возникновения у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований права собственности на землю.

Исходя из вышеизложенного, ч. 2 следует прокомментировать следующим образом: содержание ходатайства о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую и составе прилагаемых документов к нему в отношении земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ и муниципальным образованиям, устанавливают исполнительные органы государственной власти субъектов РФ.

Например, в Саратовской области полномочия по регулированию отношений в области отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую относятся к компетенции Правительства области (Закон Саратовской области от 21 мая 2004 г. N 23-ЗСО "О земле" (с изм. и доп. от 1 февраля 2005 г. N 14-ЗСО и от 29 марта 2005 г. N 23-ЗСО)).

В отношении земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих на праве собственности РФ, а также в отношении иных земель - Правительство РФ (высший исполнительный орган государственной власти РФ).

Необходимо отметить, что у многих специалистов данная норма вызывает также некоторое недоумение: почему определение содержания ходатайства о переводе земель сельскохозяйственного назначения отнесено к компетенции субъектов РФ, а иных земель - к компетенции Российской Федерации, так как в принципе земельное законодательство исходит из повышенной охраны земель именно сельскохозяйственного назначения, и установление требований для ходатайства о переводе таких земель было бы логичнее отнести к компетенции Правительства РФ.

Вместе с тем многие субъекты в настоящее время уже реализовали свое право определять содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов применительно к своему региону. Так, Правительство Московской области утвердило в своем Постановлении от 17 февраля 2005 г. N 103/6 "Об утверждении Перечней документов, необходимых для принятия решений о предоставлении земельных участков и решений о переводе земель из одной категории в другую" обособленный перечень документов, необходимых для перевода земель из одной категории в другую.

К документам, необходимым для принятия решения о предоставлении земельных участков, подмосковные власти относят:

- ходатайство о переводе земель из одной категории в другую на имя Губернатора Московской области;

- копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписку из Единого государственного реестра юридических лиц;

- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на испрашиваемый земельный участок, а также копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на испрашиваемый земельный участок;

- согласие правообладателя земельного участка на перевод земель из одной категории в другую;

- решение Координационного совета по имущественным отношениям в Московской области о возможности перевода земель из одной категории в другую;

- акт выбора земельного участка с приложением утвержденного органом местного самоуправления муниципального образования Московской области проекта границ земельного участка (для земель запаса);

- заключение органа санитарно-эпидемиологического надзора;

- заключение Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области;

- заключение Министерства культуры Московской области (при необходимости);

- заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

- заключение Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области;

- выписку из государственного земельного кадастра (кадастровая карта (план) земельного участка);

- заключение Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области, основанное на материалах комплексного почвенного и оценочно-кадастрового обследования сельскохозяйственных угодий, планирования и организации рационального использования земель при переводе земель сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию;

- расчет потерь сельскохозяйственного производства;

- акт на списание мелиоративных систем их собственником, балансодержателем (для мелиорированных сельскохозяйственных угодий);

- при переводе из одной категории в другую земель, находящихся в утвержденных в установленном порядке охранных зонах объектов, в том числе линейных (электростанции, трансформаторные подстанции, нефтебазы, компрессорные станции, ЛЭП, силовые кабели, кабели связи, автодороги, газопроводы, нефтепроводы и др.), - согласование соответствующих служб;

- при переводе из одной категории в другую земель, находящихся на территории административно-территориального образования Московской области, на которой исполнительно-распорядительную деятельность в отдельных (подведомственных) отраслях и сферах государственного управления осуществляет территориальный исполнительный орган, - согласование территориального исполнительного органа.

Закон Ивановской области от 12 октября 2005 г. "Содержание ходатайства о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в отношении земель сельскохозяйственного назначения или земель запаса, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации, и состав прилагаемых к нему документов" также закрепляет нормы, согласно которым ходатайство физического или юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления о переводе земель из одной категории в другую подается в администрацию Ивановской области. В ходатайстве указываются кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую; права на земельный участок. В Законе также перечислены документы, которые должны прилагаться к ходатайству.

3. Однако, закрепляя в своих нормативных правовых актах содержание ходатайств и перечней документов, необходимых для принятия решения о переводе земель из одной категории в другую, субъекты РФ должны руководствоваться ч. 3 и 4 комментируемой статьи, которые устанавливают минимальный перечень сведений, которые должны указываться в ходатайстве, и необходимых документов, прилагаемых к нему.

Комментируя ч. 3, необходимо определить, что следует понимать под терминами "земля", "земельный участок", "кадастровый номер", выяснить, какие категории земель существуют. Земля как природный ресурс представляет собой один из основных источников существования человечества, важнейший компонент его окружающей среды, используемый для удовлетворения материальных и культурных потребностей человека. Для обозначения объекта права земельной собственности в отечественном законодательстве, правоприменительной практике употребляются термины "земля" и "земельный участок" как равнозначные. В различных нормативно-правовых актах используется и тот и другой термины. Так, Конституция РФ придерживается понятия "земля". В ГК РФ, ЗК РФ используются термины "земля" и "земельный участок". Однако основным объектом земельных отношений в соответствии с действующим законодательством является все же земельный участок, о чем четко сказано в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г.).

4. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам" каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер, который можно получить в органах (организациях), осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра. В случае отсутствия кадастрового номера (отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка) до присвоения объекту кадастрового номера может использоваться так называемый условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Также согласно Приказу Росземкадастра от 13 июня 2001 г. N П/115 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра" в случае отсутствия кадастрового номера в описании сведений о земельном участке записывается номер свидетельства на право собственности на земельный участок данного заявителя или местонахождение земельного участка.

Статья 7 ЗК РФ дифференцирует все земли Российской Федерации на семь категорий. Категория земель - часть земель, характеризующаяся единым целевым назначением земельных участков, включенных в нее. Целевое назначение земель - совокупность установленных требований к использованию и охране земель отдельных категорий.

Земельным кодексом установлены следующие категории земель:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

В ходатайстве о переводе земель или земельных участков обязательно указывается обоснование перевода, под которым следует понимать, в связи с чем и для каких целей будет использоваться переводимый участок.

Вместе с ходатайством о переводе земель и земельных участков заявитель обязан представить документы, перечисленные в ч. 4 ст. 2. Этот перечень является исчерпывающим, поэтому орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать каких-либо дополнительных документов. Здесь возникает сразу противоречие с ч. 2 комментируемой статьи, в которой указано, что содержание ходатайства о переводе земель и перечень прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются субъектом Российской Федерации, а иных земель - Правительством РФ.

Выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого предполагается осуществить, должна содержать следующее:

- кадастровый номер земельного участка;

- местоположение (адрес);

- площадь;

- категория земель;

- разрешенное использование земельных участков, их отдельных частей;

- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

- экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

- качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (ФЗ от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.)).

Следует также отметить, что данная выписка из Единого государственного реестра действительна только на дату выдачи документа.

Экологическая экспертиза - традиционная мера охраны окружающей среды и обеспечение рационального использования природных ресурсов в нашей стране.

Целью экологической экспертизы является установление последствий изменения целевого назначения - негативного влияния на окружающую среду.

Экологическая экспертиза, особенно государственная, является правовой мерой обеспечения экологических требований при принятии экологически значимых решений. Речь идет о хозяйственных, управленческих и иных решениях, реализация которых сопряжена с воздействием на природу (строительство высокоскоростных железнодорожных магистралей - хозяйственные решения; управленческие решения - выдача лицензий на заготовку древесины, добычу нефти, газа и т.д.). При проведении экологической экспертизы оценивается возможное воздействие того или иного объекта на природу и то, в какой степени такое воздействие соответствует экологическим требованиям, что происходит в процессе оценки воздействия на окружающую среду. Статьями 11, 12 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" (с изм. и доп. от 15 апреля 1998 г., 22 августа, 21, 29 декабря 2004 г., 31 декабря 2005 г.) (далее - ФЗ "Об экологической экспертизе") установлены объекты, подлежащие обязательной экологической экспертизе, проводимой на федеральном уровне.

В соответствии со ст. 18 ФЗ "Об экологической экспертизе" под заключением экологической экспертизы понимается документ, подготовленный экспертной комиссией государственной экологической экспертизы и подписанный руководителем этой экспертной комиссии, ее ответственным секретарем и всеми ее членами.

Заключение должно содержать обоснованные выводы: о соответствии намечаемой деятельности экологическим требованиям, установленным законодательством РФ; о допустимости намечаемого воздействия на окружающую природную среду; о возможности реализации объекта экологической экспертизы.

Заключение, подготовленное экспертной комиссией государственной экологической экспертизы и подписанное ее членами (квалифицированным большинством списочного состава экспертной комиссии), становится юридическим документом после его утверждения специально уполномоченным государственным органом в области экологической экспертизы. Утвержденное заключение государственной экологической экспертизы является для заказчика намечаемой хозяйственной деятельности юридически обязательным документом.

Согласие правообладателя требуется в том случае, если инициатором ходатайства о переводе земель и земельных участков является землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. Но данный пункт этой статьи не уточняет, в какой форме должно быть предоставлено согласие правообладателя: в простой письменной форме или нотариальной.

Расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства, т.е. финансово-экономическое обоснование перевода земель из одной категории в другую, также предоставляются вместе с ходатайством о переводе земельных участков.

Под потерями сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства имеются в виду потери всего общества, экономики от сокращения размеров земель, которые могут использоваться для выращивания сельскохозяйственной продукции и для нужд лесного хозяйства.

Согласно ст. 58 ЗК РФ потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения о переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию.

Предусмотрено, что потери должны возмещаться теми лицами, на основании ходатайства которых было принято решение о переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, и лицами, в интересах которых устанавливаются охранные, санитарно-защитные зоны.

Если земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или в собственность бесплатно, то в этих случаях потери подлежат возмещению. Когда земельные участки продаются или сдаются в аренду, то потери сельскохозяйственного производства соответственно включаются в стоимость земельных участков либо учитываются при установлении арендной платы. Рассчитываются потери на основе нормативов стоимости освоения новых земель взамен изымаемых и иных методик в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий, которые утверждаются Правительством РФ.

В настоящее время продолжает действовать Постановление Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77 "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства" (с изм. и доп. от 27 декабря 1994 г., 27 ноября 1995 г., 1 июля 1996 г., 15 мая 1999 г., 7 мая 2003 г.) <3>. Потери сельскохозяйственного производства вследствие изъятия сельскохозяйственных угодий для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, выражаются в сокращении (безвозвратной потере) площадей используемых сельскохозяйственных угодий или ухудшении их качества (снижении плодородия почв) под влиянием деятельности организаций и возмещаются в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления площадей сельскохозяйственных угодий и их качества. Потери возмещаются в размере стоимости освоения равновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению плодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке).

--------------------------------

<3> САПП РФ. 1993. N 6. Ст. 483.

 

Для определения размера потерь используются: планово-картографические материалы, данные почвенных обследований, земельного кадастра и мониторинга земель. По общему правилу размеры потерь, связанные с изъятием земель, определяются на стадии предварительного согласования места размещения объекта с уточнением при предоставлении земель.

Средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, зачисляются в соответствующий местный бюджет и могут направляться на финансирование мероприятий по охране земель.

В соответствии со ст. 63 Лесного кодекса РФ при переводе земель лесного фонда в земли иных категорий граждане и юридические лица, в интересах которых осуществляется перевод, возмещают потери лесного хозяйства. Порядок расчета и возмещения потерь лесного хозяйства при этом переводе устанавливается Правилами расчета и взимания платы за перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и за перевод земель лесного фонда в земли иных (других) категорий (утв. Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2004 г. N 647 (с изм. и доп. от 13 января 2006 г.)). <4> Согласно названным Правилам размер платы за перевод земель определяется на основе соответствующих базовых размеров платы. Базовые размеры платы установлены для резервных лесов III группы, дифференцированных по группам древесных пород и по классам бонитета (показателя продуктивности леса). При расчете размера платы за перевод земель применяются коэффициенты, учитывающие экологическую составляющую оценки земель лесного фонда в зависимости от группы лесов и категории защитности лесов I группы, а также социально-экономических условий в отдельных муниципальных районах субъекта Российской Федерации.

--------------------------------

<4> СЗ РФ. 2004. N 47. Ст. 4665.

 

Размер платы за перевод лесных земель лесного фонда в земли иных (других) категорий определяется путем умножения базового размера платы за перевод лесных земель лесного фонда в земли иных (других) категорий на названные выше коэффициенты.

Размер платы за перевод земель, занятых питомниками, лесосеменными плантациями и лесными культурами, определяется равным максимальному размеру платы за перевод лесных земель лесного фонда в земли иных (других) категорий в муниципальном районе субъекта Российской Федерации, где происходит указанный перевод.

Размер платы за перевод земель, на которых в силу естественно-географических причин не могут произрастать древесные породы или которые заняты рединами, определяется равным 0,75 минимального размера платы за перевод лесных земель лесного фонда в земли иных (других) категорий в муниципальном районе субъекта Российской Федерации, где происходит указанный перевод.

Размер платы за перевод нелесных земель лесного фонда в земли иных (других) категорий определяется равным 0,5 минимального размера платы за перевод лесных земель лесного фонда в земли иных (других) категорий в муниципальном районе субъекта Российской Федерации, где происходит указанный перевод.

Расчет размера платы за перевод земель осуществляется территориальными органами федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Плата за перевод земель перечисляется в федеральный бюджет в соответствии с бюджетным законодательством РФ.

Плата за перевод земель перечисляется не позднее 3 месяцев со дня вступления в силу соответствующего решения о переводе земель.

Расчет размера платы за перевод земель в лесах, находящихся в федеральной собственности, не входящих в лесной фонд, осуществляется ведущими в них лесное хозяйство организациями соответствующих федеральных органов исполнительной власти согласно настоящим Правилам.

5. Часть 5 комментируемой статьи допускает обращение исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления с ходатайством о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях:

- перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей;

- в связи с установлением или изменением черты поселений.

Прежде всего, здесь следует определить, что значит земли особо охраняемых природных территорий.

Определение категорий особо охраняемых территорий содержится в ряде законодательных актов. Но основным все же является Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (с изм. и доп. от 9 мая 2005 г.).

Пунктом 2 ст. 94 ЗК РФ впервые установлены земли, относящиеся к категории земель особо охраняемых территорий. Такие земли делятся на следующие виды:

- особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

- природоохранного назначения;

- рекреационного назначения;

- историко-культурного назначения;

- иные особо ценные земли в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Особо охраняемые природные территории (в их состав входят заповедники, национальные парки, заказники и др.) представляют собой основной "запас" экологически ценных природных объектов в стране. Но перечень категорий особо охраняемых территорий нельзя считать исчерпывающим. Пунктом 5 ст. 94 ЗК РФ предоставлено право Правительству РФ, соответствующим органам исполнительной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления устанавливать иные виды особо охраняемых территорий.

Поэтому, когда ЗК РФ и иные акты земельного законодательства обращаются к вопросам использования земель особо охраняемых территорий, они оценивают возможность и направления использования земель с точки зрения требований, соблюдения режима природной территории.

Пунктом 9 ст. 95 ЗК РФ установлено, что объявление земель государственным природным заказником, т.е. особо охраняемой природной территорией, допускается как с изъятием, так и без изъятия земельных участков у собственников, землепользователей, землевладельцев. Данной статьей ЗК РФ предполагается, что государственные природные заказники также могут располагаться на частных землях.

Комментируемая статья четко устанавливает перевод земель из одной категории в другую без согласия правообладателя только в исключительных случаях, а именно для создания особо охраняемых природных территорий. Здесь следует отметить, что особо охраняемые природные территории являются одним из вышеперечисленных видов особо охраняемых территорий.

Органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ утверждают границы и определяют режим особой охраны природных территорий по представлению соответствующего органа исполнительной власти в области охраны окружающей среды.

На землях особо охраняемых природных территорий запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы.

При переводе земель из одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков, входящих в состав особо охраняемых природных территорий или расположенных на их границе, собственники, землевладельцы и землепользователи сохраняют свои права на земельные участки и вместе с тем принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы и несут за их нарушение административную, уголовную и иную установленную законодательством ответственность.

Согласно п. 2 ст. 84 ЗК РФ установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. В соответствии с той же статьей черта поселений устанавливается по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Пункт 6 ст. 84 ЗК РФ четко указывает на то, что изменения черты поселений не влекут за собой прекращение права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов.

 

Статья 3. Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

 

Комментарий к статье 3

 

1. В предыдущей статье было отмечено, кем, куда может быть подано ходатайство о переводе земель из одной категории в другую. Ходатайство вручается под расписку с указанием принятых документов либо направляется заказным письмом с уведомлением о вручении с обязательной регистрацией входящих документов.

2. Не подлежит рассмотрению ходатайство о переводе земель из одной категории в другую в случае, если:

- лицо, обратившееся с таким ходатайством, не является собственником, землепользователем, землевладельцем либо доверенным лицом с приложением заверенной в установленном порядке копии доверенности;

- какой-либо из перечисленных в п. 4 ст. 2 настоящего Закона документов, прилагаемых к ходатайству, не соответствует требованиям действующего законодательства.

3. В данной статье четко установлен срок возврата ходатайства, не подлежащего рассмотрению, - 30 дней со дня направления ходатайства о переводе земель в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления. Поскольку не оговорено иное, в указанный срок включаются календарные, а не рабочие дни.

Датой получения ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и приложенных к нему документов следует считать дату, указанную в расписке, либо дату получения уведомления о вручении заказного письма, а также дату регистрации входящих документов.

4. Отказ в рассмотрении ходатайства о переводе земель из одной категории в другую направляется заявителю в письменном виде с обязательным указанием причин отказа.

Решение по ходатайству о переводе земель из одной категории в другую принимается:

Правительством РФ - в течение 3 месяцев;

органами исполнительной государственной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления - в течение 2 месяцев.

Учитывая, что ходатайство должно быть направлено в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, а акт о переводе или акт об отказе в переводе принимается Правительством РФ, органом местного самоуправления и исполнительным органом государственной власти субъекта, данная статья не определяет, кто же все-таки и в отношении каких категорий земель рассматривает ходатайство о переводе земель.

До настоящего времени остается нерешенной проблема разграничения государственной собственности на землю, в самом главном - о субъектах права собственности на землю - нет единого мнения: то ли проводить разграничение по двум уровням, то есть на собственность РФ и субъектов РФ, то ли по трем: собственность Российской Федерации, собственность субъектов и муниципальная собственность с равной правовой защитой и гарантиями, допускаемыми Конституцией РФ.

В связи с этим в настоящем Законе имеются разночтения о субъектах права собственности на землю, и трактовка данного Закона представляется затруднительной.

То же самое можно сказать в отношении сроков принятия акта о переводе или отказе в переводе.

Если акт принимается Правительством Российской Федерации в течение трех месяцев, то в отношении каких земель этот срок может быть изменен? Вместе с тем для органов исполнительной власти субъектов и органов местного самоуправления этот срок четко определен - два месяца без всяких оговорок.

5. По результатам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель, содержащий сведения, исчерпывающим образом определенные в п. 5 комментируемой статьи.

В качестве примера такого акта можно привести распоряжение Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 3 марта 2005 г. N 60-РП "О переводе из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения и предоставлении земельного участка" <5> следующего содержания:

--------------------------------

<5> СЗ Ханты-Мансийского автономного округа. 2003. N 9. Ст. 1272.

 

Основываясь, до разграничения государственной собственности на землю на территории автономного округа, на статьях 7, 8, 12 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральном законе от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", статье 4 Закона Ханты-Мансийского автономного округа от 03.05.2000 N 26-ОЗ "Об изъятии и предоставлении земельных участков на территории Ханты-Мансийского автономного округа" (в редакции на 15.10.2002), учитывая заключение государственной экологической экспертизы от 19.11.2004 N 304, представления (согласования) соответствующих уполномоченных органов, обращение ООО "Ямпос" от 01.02.2005 N 04:

1. Перевести земельный участок с кадастровым номером 86:02:0808001:0020 площадью 14,79 га в районе р. Вандъях из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения и предоставить его обществу с ограниченной ответственностью "Ямпос" под объект "Опытно-промышленная разработка гидромеханизированного карьера песчано-гравийной смеси и строительного песка на Вандъяхском участке Назымского месторождения ПГС" в аренду на 3 года.

2. Направить копию настоящего распоряжения в федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре для внесения соответствующих изменений в документы государственного земельного кадастра.

3. Департаменту государственной собственности автономного округа (Амиров Г.А.) заключить в установленном порядке с ООО "Ямпос" договор аренды земельного участка.

6. Действие акта о переводе является бессрочным и никакими нормативно-правовыми актами какого-либо уровня не может быть изменен.

7. В течение 14 дней со дня принятия акта о переводе или отказе орган, принявший решение, выдает (направляет по почте) заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.

8. Согласно комментируемой статье акт о переводе земель или земельных участков может быть обжалован в судебном порядке. Так, 10 ноября 2003 г. главой администрации Ивановского района принято Постановление N 1637 "О переводе земель запаса в земли поселений и передаче их в ведение Подвязновской сельской администрации" <6>. В период с июля по ноябрь 2004 года Ивановской межрайонной природоохранной прокуратурой была проведена проверка исполнения земельного законодательства, по результатам которой выявлен факт издания главой администрации Ивановского района Постановления N 1637 от 10 ноября 2003 года и совершения действий по переводу земель с нарушением закона. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения заместителя Волжского межрегионального природоохранного прокурора в порядке ст. 52 АПК РФ с заявлением о признании указанного Постановления недействительным.

--------------------------------

<6> См.: Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ивановской области по проверке законности и обоснованности решений арбитражного суда, не вступивших в законную силу, от 8 февраля 2005 г., которыми были признаны недействительным Постановление главы администрации Ивановского района Ивановской области N 1637 от 10 ноября 2003 года "О переводе земель запаса в земли поселений и передаче их в ведение Подвязновской сельской администрации" и незаконными действия должностного лица главы администрации Ивановского района Шилова Ю.П. по переводу земель запаса в земли поселений // Дело N 3-94 от 9 августа 2005 года.

 

На момент издания оспариваемого Постановления полномочия местных органов самоуправления по распоряжению земельными участками регламентировались пунктом 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, согласно которому до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Объем данных полномочий был определен ст. 11 Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 1 названной нормы к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Реализация предоставленных прав должна была производиться органом местного самоуправления в порядке, установленном действующим законодательством. В рассматриваемом случае органом местного самоуправления было принято решение о переводе земельного участка площадью 14,2 га из категории земель запаса в категорию земель поселений с передачей их в ведение Подвязновской сельской администрации.

В соответствии с п. 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других поселений. Согласно п. 1 ст. 84 ЗК РФ черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Включение в состав земель поселений дополнительного земельного участка автоматически приводит к изменению границы черты сельского поселения, что в соответствии с п. 3 ст. 84 Земельного кодекса РФ относится к компетенции субъекта РФ. Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую в соответствии с п. 3 ст. 8 Земельного кодекса РФ является основанием признания недействительными актов о переводе их из одной категории в другую. Отсутствие установленной в соответствии с действующими нормативными актами черты сельского поселения не свидетельствует о возникновении у органа местного самоуправления права на перевод земельных участков в состав земель поселений в нарушение норм Земельного кодекса РФ.

Кроме этого, в нарушение ст. 12 ФЗ "Об экологической экспертизе" при принятии решения о переводе земель запаса в категорию земель поселений не проводилась экологическая экспертиза проекта черты сельских поселений.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об издании главой администрации Ивановского района ненормативного акта с превышением полномочий, предоставленных органу местного самоуправления, а также о совершении неправомерных действий по переводу земель в категорию земель поселений был признан апелляционной инстанцией Арбитражного суда Ивановской области основанным на нормах действующего законодательства.

 

Статья 4. Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

 

Комментарий к статье 4

 

Комментируемая статья закрепляет основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Во-первых, это случаи установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод. Например, согласно ч. 2 ст. 7 комментируемого Закона запрещается перевод в другую категорию земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в п. 4 ст. 79 ЗК РФ, за исключением случаев, связанных с установлением или изменением черты поселений; со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; с выполнением международных обязательств Российской Федерации; с обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов и с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

Статья 10 комментируемого Закона также ограничивает возможности перевода земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию. В частности, перевод таких земель возможен только в единственном случае: если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.

Во-вторых, перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается при наличии отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами. При переводе земель из одной категории в другую в некоторых случаях требуется проведение государственной экологической экспертизы. Так, в соответствии со ст. 11 ФЗ "Об экологической экспертизе" обязательной государственной экологической экспертизе, проводимой на федеральном уровне, подлежит документация на изменение функционального статуса, вида и характера использования территорий федерального значения, в том числе материалы, обосновывающие перевод лесных земель в нелесные. Комментируемый Закон требует положительного заключения государственной экологической экспертизы при переводе земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию (ст. 10). При переводе земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию Закон также требует положительного заключения, за исключением случаев, если изменение их целевого назначения предусмотрено лесоустроительной документацией или документами территориального планирования и документацией по планировке территории для строительства и эксплуатации объектов здравоохранения, объектов культурно-бытового, жилищно-коммунального, социального назначения, дорог и других линейных объектов, в связи с установлением или изменением черты поселений, в целях создания особо охраняемых природных территорий или в связи с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения (ст. 11). Аналогично требование Закона при переводе земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию в случае прекращения существования водных объектов, изменения русла, границ и иных изменений местоположения водных объектов (ст. 12). В случае отрицательного заключения государственной экологической экспертизы заказчик вправе представить материалы на повторную государственную экологическую экспертизу при условии их переработки с учетом замечаний, изложенных в данном отрицательном заключении.

В-третьих, перевод земель, земельных участков в другую категорию не допускается при установлении несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Кроме указанных в комментируемой статье случаев, отказ в переводе земельного участка из одной категории в другую может быть получен также в случаях, когда с ходатайством обращается ненадлежащее лицо; если к ходатайству приложены документы, состав, форма и содержание которых противоречат закону. Если ходатайство не подлежит рассмотрению по данным основаниям, то его возвращают заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин для отказа в принятии ходатайства в делопроизводство. Акт об отказе в переводе земли может быть обжалован в судебном порядке.

 

Статья 5. Внесение изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

 

Комментарий к статье 5

 

1. Комментируемая статья закрепляет порядок внесения изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документальных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РФ, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (ст. 70 ЗК РФ).

Обязательному государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. При проведении государственного кадастрового учета земельный участок становится объектом правоотношений, объектом недвижимости.

Многостороннее и важное назначение земельного кадастра заключается в обеспечении правильной организации рационального использования и охраны земельных ресурсов. Порядок осуществления функции ведения государственного земельного кадастра регулируется Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) (далее - ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

1) государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

2) государственного контроля за использованием и охраной земель;

3) мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

4) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

землеустройства;

5) экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

6) установления обоснованной платы за землю;

7) иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии с принципами:

- единства системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории РФ;

- непрерывности внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков;

- открытости сведений государственного земельного кадастра;

- сопоставимости и совместимости сведений государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.

В ФЗ "О государственном земельном кадастре" установлен также принцип обязательности государственного кадастрового учета земельных участков (ст. 7). Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных федеральным законодательством к категории ограниченного доступа.

Согласно ст. 12 ФЗ "О государственном земельном кадастре" в содержание государственного земельного кадастра включаются сведения о:

- земельных участках;

- территориальных зонах;

- землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;

- землях и границах субъектов Федерации;

- землях и границах РФ.

Основным документом, предназначенным для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, является Единый государственный реестр земель. В нем содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

- кадастровые номера;

- местоположение (адрес);

- площадь;

- категория земель и разрешенное использование земельных участков;

- описание границ земельных участков, их отдельных частей;

- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

- экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

- качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Многостороннее и важное назначение кадастра для правильной организации рационального использования и охраны земельных ресурсов требует наличия соответствующих достоверных документов, позволяющих иметь фундаментальные сведения о каждом земельном участке, находящемся в пользовании (владении, аренде, собственности, категории и др.). В связи с этим ч. 1 комментируемой статьи обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт о переводе земель или земельных участков, направлять копию такого акта в течение десяти дней со дня его принятия в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра (Постановлением Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418 установлено, что федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю, является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости). Последние изменения в документы государственного земельного кадастра должны быть внесены в течение семи дней.

2. После того, как Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости внесет изменения в документы государственного земельного кадастра, оно обязано сообщить об этом:

- заинтересованным правообладателям земельных участков с указанием акта о переводе земель;

- органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (согласно Указу Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба).

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок осуществления этой деятельности регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В статье 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определены этапы проведения государственной регистрации прав. Вся процедура регистрации состоит из следующих стадий. Сначала осуществляется прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям данного Закона, а также регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации. Затем проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. На этой стадии осуществляется изучение представленных для государственной экспертизы документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

В результате проведения правовой экспертизы устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, после чего вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и соответственно совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с изм. и доп. от 12 ноября 2004 г.) <7>. Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

--------------------------------

<7> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416; 2002. N 41. Ст. 3983; 2003. N 37. Ст. 3584.

 

Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. В каждом разделе Реестра содержатся описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом. Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о:

- принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

- выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

- выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Поскольку российское законодательство помимо прочих сведений предписывает указывать категорию земель в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество, соответствующее учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязано внести изменения в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение семи дней.

3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это обуславливается тем, что государственная регистрация является необходимым фактом - конкретным обстоятельством, с которым закон связывает возникновение, изменение или прекращение прав на имущество. Кроме этого она является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

4. Согласно ч. 4 комментируемой статьи переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

 

Статья 6. Перевод земельных участков из состава земель одной категории в другую в случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

 

Комментарий к статье 6

 

1. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрено как одно из принудительных самостоятельных оснований прекращения прав на землю. Основная суть принудительного изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд состоит в том, что оно допускается только в строго исключительных случаях, установленных ЗК РФ, осуществляется на основе принципа возмездности при условии добровольного согласия собственника, владельца, пользователя, арендатора, а в противном случае - принудительно по решению суда.

Изъятие земельного участка, в том числе и тех, которые находятся в частной собственности, является одним из правовых инструментов, дающих возможность органам государственного управления земельными ресурсами принудительно отчуждать земельные участки для использования их в публичных интересах. В связи с этим достаточно часто изъятие земель для государственных или муниципальных нужд связано также с необходимостью перевода изымаемых земель в другую категорию.

Признавая необходимость изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, законодатель указывает на исключительность такого рода случаев. Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

- выполнением международных обязательств РФ;

- размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту государственной границы РФ; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

- иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.

Часть 1 комментируемой статьи закрепляет очередность осуществления процедур изъятия земель и перевода их из одной категории в другую: сначала осуществляется изъятие (выкуп) земельного участка и только затем его перевод.

Согласно ст. 279 ГК земельное и гражданское законодательство регламентирует процедуру по изъятию и предоставлению земельных участков. Согласно ст. 279 ГК РФ в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием, в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля. При этом решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами государственной власти субъектов РФ. Действующее земельное законодательство в настоящее время не определяет конкретных органов государственной власти, уполномоченных принимать указанное решение. 3 июня 2002 г. Правительство утвердило Положение о Министерстве имущественных отношений РФ <8> и делегировало эти функции Минимуществу РФ. Однако Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" (с изм. и доп. от 23 декабря 2005 г.) <9> Министерство имущественных отношений было упразднено, а правоприменительные функции, функции по оказанию государственных услуг и по управлению имуществом переданы образованному Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом. В свою очередь данному органу полномочия по изъятию земельных участков для нужд РФ, в том числе путем выкупа, предоставлены не были.

--------------------------------

<8> СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2178.

<9> Российская газета. N 50. 2004. 12 марта.

 

В настоящее время на практике вся работа по резервированию и выкупу земель осуществляется органами региональной и муниципальной власти.

Порядок выкупа земельных участков регулируется гражданским законодательством. В соответствии со ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Выкуп осуществляется РФ или субъектом Федерации либо муниципальным образованием, т.е. право зависит от того, для чьих нужд изымается земля. Полномочия по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены в ст. 9, 10 и 11 ЗК РФ.

В этом случае собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение соответствующего органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. При этом собственник должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, определены в ст. 280 ГК РФ. Собственник с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Размер платы за изымаемый земельный участок (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка, в которое включается обязательство РФ, субъекта Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Допускается предоставление взамен изымаемого земельного участка по соглашению с собственником другого участка с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В выкупную цену включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая те, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, то в этом случае орган, принявший решение об изъятии, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии (ст. 282 ГК РФ).

В соответствии со ст. 283 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется в порядке, который применяется к выкупу земельных участков, находящихся в частной собственности.

2. Как правило, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится одновременно с его предоставлением соответствующему лицу. Часть 2 комментируемой статьи закрепляет при этом обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления до предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного участка осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению.

Согласно ст. 7 ЗК РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Таким образом, орган государственной власти или орган местного самоуправления должны обеспечить необходимые условия для того, чтобы лицо, которому будет предоставлен земельный участок после его изъятия и перевода в нужную категорию, мог приступить к его использованию без дополнительных затрат.

 

Глава 2. ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕВОДА ЗЕМЕЛЬ

ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВЕ ТАКИХ ЗЕМЕЛЬ

ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ

 

Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

 

Комментарий к статье 7

 

1. Комментируемая статья посвящена особенностям перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. В ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения определены как земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Главная особенность этой категории земель состоит в том, что земли здесь выступают в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота.

В качестве базового принципа, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, в п. 1 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп. от 18 июля 2005 г.) <10> выделен принцип сохранения целевого использования земельных участков. Этот принцип предполагает обязанность стороны, приобретающей земельный участок сельскохозяйственного назначения использовать его только для целей ведения сельскохозяйственного производства или иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством. Нарушение данного принципа является основанием для принудительного прекращения прав на землю.

--------------------------------

<10> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2003. N 28. Ст. 2882; 2004. N 27. Ст. 2711, N 41. Ст. 3993, N 52 (часть I). Ст. 5276.

 

В отношении земель сельскохозяйственного назначения усложнен порядок изменения целевого назначения земель. Согласно ст. 8 ЗК РФ, отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении земель:

- находящихся в федеральной собственности - Правительством РФ;

- находящихся в собственности субъектов РФ и находящихся в муниципальной собственности - органами исполнительной власти субъектов РФ;

- находящихся в частной собственности - органами исполнительной власти субъектов РФ.

Некоторый период времени изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения до разграничения государственной собственности на землю регулировалось п. 8 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", в соответствии с которым продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения производилась по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Однако этот Указ Президента РФ утратил силу <11>. После чего достаточно долго существовал пробел в правовом регулировании порядка перевода земель из одной категории в другую. Комментируемым Законом данный пробел устранен и в п. 1 установлены исключительные случаи, при наступлении которых возможен перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

--------------------------------

<11> См.: Указ Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 // СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851.

 

Во-первых, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с консервацией земель.

Консервация земель - это временное изъятие земель из оборота с целью предотвратить развитие и прекратить процессы деградации почв, а также восстановить их плодородие.

Консервацию земель регулирует:

- ЗК РФ;

- Постановление Правительства РФ от 2 октября 2002 г. N 830, утвердившее Положение о порядке консервации земель с изъятием их из оборота <12>.

--------------------------------

<12> Российская газета. N 225. 2002. 27 ноября.

 

В Положении о порядке консервации земель с изъятием их из оборота устанавливаются особые режимы для почв, подвергшихся сильному негативному воздействию, обозначая их как "деградированные", и определяется перечень таких земель. В частности, к ним относятся:

- земли, подвергшиеся негативным (вредным) воздействиям, в результате которых происходят деградация земель и ухудшение экологической обстановки;

- загрязненные земли, использование которых приводит к негативному воздействию на здоровье человека, в том числе: земли, подвергшиеся водной и ветровой эрозии, воздействию селей, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, а также земли в районах Крайнего Севера, занятые оленьими пастбищами, с сильно нарушенным почвенно-растительным покровом; земли, имеющие просадки поверхности вследствие использования недр или естественных геологических процессов; земли, загрязненные радиоактивными веществами, нефтью и нефтепродуктами, тяжелыми металлами и другими токсичными химическими веществами, биологическими веществами и микроорганизмами свыше предельно допустимых концентраций вредных веществ (микроорганизмов), включая земли, на которых в результате радиоактивного, химического или биогенного загрязнения не обеспечивается производство продукции, соответствующей требованиям, установленным законодательством РФ.

В соответствии со ст. 14 ЗК РФ земли, которые подверглись радиоактивному и химическому загрязнению и на которых не обеспечивается производство продукции, соответствующей установленным законодательством требованиям, подлежат ограничению в использовании, исключению из категории земель сельскохозяйственного назначения и могут переводиться в земли запаса для их консервации. На таких землях запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. Для перевода этих земель в земли запаса необходимо наличие двух обстоятельств: химическое или радиоактивное загрязнение земель и невозможность обеспечить производство сельскохозяйственной продукции, соответствующей требованиям закона.

Предложения о консервации земель осуществляются Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости с участием Министерства природных ресурсов РФ, Министерства здравоохранения РФ, Министерства сельского хозяйства РФ в пределах их компетенции либо по инициативе собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или арендаторов с учетом данных государственного мониторинга земель или специальных обследований.

Специальные обследования проводятся юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями по утвержденным соответствующими федеральными органами исполнительной власти методикам для выявления подлежащих консервации земель, определения их местоположения, площади, динамики изменения качества земель и причин, приводящих к деградации земель.

В соответствии с Положением о порядке консервации земель с изъятием их из оборота (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 2 октября 2002 г. N 830) предложения по консервации земель должны включать:

- заключение об оценке состояния земель и их дальнейшем использовании, подготовленное Федеральной службой земельного кадастра России (или ее территориальными органами) совместно с Министерством природных ресурсов РФ, Министерством здравоохранения РФ (или их территориальными органами) и Министерством сельского хозяйства;

- карты с нанесенными границами земельных участков и частей земельных участков, подлежащих консервации (с указанием типов и степени деградации или загрязнения земель, собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков);

- предложения об участии собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков в осуществлении мероприятий по предотвращению деградации земель, восстановлению плодородия почв и загрязненных территорий;

- расчеты убытков и потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, понесенных в результате деградации земель.

Предложения по консервации земель, находящихся в федеральной собственности, рассматриваются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти; земель, находящихся в собственности субъектов РФ, - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления, которые принимают решения о консервации земель в пределах своей компетенции.

Решения о консервации земель, находящихся в частной собственности, принимаются в отношении земель сельскохозяйственного назначения органами исполнительной власти субъектов РФ, а в отношении земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, принявшие решение о консервации земель, информируют о принятом решении органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании принятого решения о консервации земель разрабатывается проект землеустройства, в котором определяются сроки консервации земель, мероприятия по предотвращению деградации земель, восстановлению плодородия почв и загрязненных территорий, очередность их проведения и стоимость, а также предложения по использованию земель после завершения указанных мероприятий.

Земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с принятым решением об их консервации, сохраняются за собственниками земельных участков, землевладельцами, землепользователями и арендаторами земельных участков либо переводятся в земли запаса в случаях, установленных законодательством РФ.

После завершения мероприятий по предотвращению деградации земель, восстановлению плодородия почв и загрязненных территорий Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (или его территориальные органы) во взаимодействии с Министерством природных ресурсов РФ, Министерством здравоохранения РФ (или их территориальными органами) и Министерством сельского хозяйства РФ на основании специальных обследований подготавливает предложения о дальнейшем использовании восстановленных земель и направляет их федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления, принявшим решение о консервации земель.

Во-вторых, перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения.

К землям особо охраняемых территорий и объектов земельное законодательство относит земли, имеющие строго определенное целевое назначение: природоохранное (экологическое), рекреационное, оздоровительное, научное, этнографическое и историко-культурное. Таким образом, земли могут быть признаны таковыми только при одновременном наличии следующих условий:

- земли должны иметь особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение;

- земли должны быть изъяты в соответствии с решениями определенных органов власти полностью или частично из хозяйственного использования и оборота;

- для земель должен быть установлен особый правовой режим.

Все особо охраняемые природные территории учитываются при разработке территориальных комплексных схем, схем землеустройства и районной планировки. На основании принятых схем развития и размещения, особо охраняемых природных территорий и территориальных схем охраны природы органы государственной власти субъектов РФ принимают решения о резервировании земельных участков, которые предполагается объявить особо охраняемыми природными территориями, и об ограничении на них хозяйственной деятельности.

Таким образом, если находящиеся на землях сельскохозяйственного назначения природные комплексы или объекты будут признаны в установленном порядке объектами, имеющими особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, то комментируемой статьей соответственно допускается их перевод в другую категорию.

Особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. Особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов РФ, находятся в ведении органов государственной власти субъектов РФ. Особо охраняемые природные территории местного значения являются собственностью муниципальных образований и находятся в ведении органов местного самоуправления.

Земли особо охраняемых природных территорий включают земли, основным целевым назначением которых является обеспечение сохранения природных комплексов, отдельных природных объектов путем полного или частичного ограничения хозяйственной деятельности на этих землях. Основным элементом режима охраны этих территорий является ограничение или полный запрет хозяйственной деятельности. Другой отличительной чертой правового режима земель особо охраняемых природных территорий является то, что он распространяется на смежные с этими территориями земли. Если такими прилегающими землями окажутся земли сельскохозяйственного назначения, то в целях защиты особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий законодатель допускает их перевод в другую категорию, например, для создания охранных зон или округов с регулируемым режимом хозяйственной деятельности.

В-третьих, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с установлением или изменением черты поселений.

Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Также, согласно ст. 84 ЗК РФ, установление названной черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Установление или изменение черты поселений влечет за собой перевод земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо перевод земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений.

Орган государственной власти, утвердивший проект черты поселения, направляет в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, копию акта об установлении или изменении черты поселения с приложением необходимых документов.

В-четвертых, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается также в исключительных случаях, связанных с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в ч. 2 комментируемой статьи.

Использование сельскохозяйственных угодий в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством (строительство промышленных объектов, транспортной и энергетической инфраструктуры, иных сооружений), может производиться в исключительных случаях, но преимущественно на землях худшего качества, определенного в соответствии с государственной кадастровой оценкой. Порядок ее осуществления определяется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 <13>. Государственной кадастровой оценке земель подлежат все категории земель на территории Российской Федерации. Ее проводят органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей. В соответствии с названными выше Правилами государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

--------------------------------

<13> СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.

 

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Роскомземкадастра утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Данные оценки заносятся в государственный земельный кадастр.

В-пятых, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса.

Следует учитывать, что действующее законодательство не содержит определения непригодности земельного участка для осуществления сельскохозяйственного производства - оно содержится только в акте Минсельхоза СССР 1982 г., где под непригодными земельными участками понимаются скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и земли под водой. Таким образом, если тот или иной участок из земель сельскохозяйственного назначения по тем или иным причинам безвозвратно утратил свои плодородные качества (например, в результате естественной деградации - опустынивания, заболачивания, засоления и т.д.) и соответственно не может больше выступать в качестве основного средства производства продуктов питания, кормов для животных, а также сырья для промышленности, он может быть переведен с учетом у него других качеств в другую категорию земель (земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса).

В-шестых, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемых на период осуществления строительства линейных объектов и с добычей полезных ископаемых при наличии также утвержденного проекта рекультивации земель.

Рекультивация - составное слово, образованное от латинского "re" (обратно, назад, снова) и "kultus" - культивировать (обрабатывать, возделывать, развивать). Рекультивацией земель называется комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и народнохозяйственной ценности нарушенных земель, а также на улучшение условий окружающей среды.

Порядок проведения работ по рекультивации земель в настоящее время урегулирован Постановлением Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. N 140 "О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы", <14> а также принятым во исполнение данного Постановления Приказом Минприроды России и Роскомзема от 22 декабря 1995 г. N 525/67 "Об утверждении Основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы" <15>.

--------------------------------

<14> См.: СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4552; 1997. N 7. Ст. 808; 2001. N 29. Ст. 2949; 2002. N 13. Ст. 1180.

<15> РВ. 1996. 8 авг.

 

Указанными актами устанавливается, что рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами и гражданами при разработке месторождений полезных ископаемых и торфа, проведении всех видов строительных, геологоразведочных, мелиоративных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, а также при складировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов, загрязнении участков поверхности земли, если по условиям восстановления этих земель требуется снятие плодородного слоя почвы, осуществляется за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель. При необходимости в установленном порядке на эти цели могут направляться средства из других источников финансирования в соответствии с действующим законодательством.

Рекультивация нарушенных земель осуществляется для использования их в следующих целях: сельскохозяйственных, лесохозяйственных, водохозяйственных, строительных, рекреационных, природоохранных и санитарно-оздоровительных. При этом рекультивация осуществляется в два этапа: технический и биологический. Технический этап предусматривает планировку, формирование откосов, снятие и нанесение плодородного слоя почвы, устройство гидротехнических и мелиоративных сооружений, захоронение токсичных вскрышных пород, а также проведение других работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивированных земель по целевому назначению или для проведения мероприятий по восстановлению плодородия почв (биологический этап). Биологический этап составляет комплекс агротехнических и фитомелиоративных мероприятий, направленных на улучшение агрофизических, агрохимических, биохимических и других свойств почвы.

Рекультивации подлежат земли, нарушенные при: разработке месторождений полезных ископаемых открытым или подземным способом, а также добыче торфа; прокладке трубопроводов, проведении строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, геологоразведочных, испытательных, эксплуатационных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением почвенного покрова; ликвидации промышленных, военных, гражданских и иных объектов и сооружений; складировании и захоронении промышленных, бытовых и других отходов; строительстве, эксплуатации и консервации подземных объектов и коммуникаций (шахтных выработок, хранилищ, метрополитена, канализационных сооружений и др.); ликвидации последствий загрязнения земель, если по условиям их восстановления требуется снятие верхнего плодородного слоя почвы; проведении войсковых учений за пределами специально отведенных для этих целей полигонов.

Условия приведения нарушенных земель в состояние, пригодное для последующего использования, а также порядок снятия, хранения и дальнейшего применения плодородного слоя почвы устанавливаются органами, предоставляющими земельные участки и дающими разрешение на проведение работ, связанных с нарушением почвенного покрова, на основе проектов рекультивации, получивших положительное заключение государственной экологической экспертизы.

Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка.

Нормы снятия плодородного слоя почвы, потенциально плодородных слоев и пород устанавливаются при проектировании в зависимости от уровня плодородия нарушаемых почв с учетом заявок и соответствующих гарантий со стороны потребителей на использование потенциально плодородных слоев и пород.

Снятый верхний плодородный слой почвы используется для рекультивации нарушенных земель или улучшения малопродуктивных угодий. Использование плодородного слоя почвы для целей, не связанных с сельским и лесным хозяйством, допускается только в исключительных случаях, при экономической нецелесообразности или отсутствии возможностей его использования для улучшения земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда.

Сроки проведения технического этапа рекультивации определяются органами, предоставившими землю и давшими разрешение на проведение работ, связанных с нарушением почвенного покрова, на основе соответствующих проектных материалов и календарных планов.

При проведении военных учений, геологоразведочных, поисковых, изыскательских и других работ, не связанных с изъятием земель, сроки рекультивации определяются по согласованию с собственниками земли, землевладельцами, землепользователями, арендаторами.

Юридическим и физическим лицам, проводящим работы по добыче полезных ископаемых, промышленному, гражданскому, водохозяйственному и иному строительству, следует обеспечивать сохранность залежей торфа или осуществлять в установленном порядке их разработку и использование для повышения плодородия почв, если проводимые работы могут привести к порче и уничтожению торфа.

Для организации приемки (передачи) рекультивированных земель, а также для рассмотрения других вопросов, связанных с восстановлением нарушенных земель, указанным выше Приказом N 525/67 предусматривается создание решением органа местного самоуправления специальной Постоянной комиссии по вопросам рекультивации земель (далее - Постоянная комиссия), если иное не предусмотрено нормативными правовыми актами субъектов РФ и актами органов местного самоуправления.

В затраты на рекультивацию включаются денежные средства, направляемые на: осуществление проектно-изыскательских работ, в т.ч. почвенных и других полевых обследований, лабораторных анализов, картографирования; проведение государственной экологической экспертизы проекта рекультивации; работы по снятию, транспортировке и складированию (при необходимости) плодородного слоя почвы; работы по выемке и складированию потенциально плодородных пород; планировку (выравнивание) поверхности; приобретение (при необходимости) плодородного слоя почвы; нанесение на рекультивируемые земли потенциально плодородных пород и плодородного слоя почвы; ликвидацию промышленных площадок, транспортных коммуникаций, электрических сетей и других объектов, надобность в которых отпала; очистку рекультивируемой территории от производственных отходов, в т.ч. строительного мусора, с последующим их захоронением или складированием в установленном месте; устройство в соответствии с проектом рекультивации дренажной и водоотводящей сети, необходимой для последующего использования рекультивированных земель; приобретение и посадку саженцев; восстановление плодородия рекультивированных земель, передаваемых в сельскохозяйственное, лесохозяйственное и иное пользование (стоимость семян, удобрений и мелиорантов, внесение удобрений и мелиорантов и др.); финансирование деятельности рабочих комиссий по приемке-передаче рекультивированных земель (транспортные затраты, оплата работы экспертов и др.); другие работы, в том числе предусмотренные проектом рекультивации.

В-седьмых, перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов.

По общему правилу такого рода международные обязательства РФ устанавливаются в международных договорах РФ. Под международным договором РФ понимается международное соглашение, заключенное Российской Федерацией с иностранным государством (или государствами) либо с международной организацией в письменной форме и регулируемое международным правом, независимо от того, содержится такое соглашение в одном документе или в нескольких связанных между собой документах, а также независимо от его конкретного наименования <16>.

--------------------------------

<16> См.: Федеральный закон от 15 июля 1995 г. N 101-ФЗ "О международных договорах Российской Федерации". Ст. 2 // СЗ РФ. 1995. N 29. Ст. 2757.

 

Различают международные договоры РФ, заключаемые с иностранными государствами, а также с международными организациями: от имени Российской Федерации (межгосударственные договоры), от имени Правительства РФ (межправительственные договоры), от имени федеральных органов исполнительной власти (договоры межведомственного характера) <17>.

--------------------------------

<17> См.: Там же, п. 2 ст. 3.

 

Положения официально опубликованных международных договоров РФ, не требующие издания внутригосударственных актов для применения, действуют в РФ непосредственно. Для осуществления иных положений международных договоров РФ принимаются соответствующие правовые акты.

В соответствии с Конституцией РФ международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора (ч. 4 ст. 15).

Согласно Конституции РФ заключение, прекращение и приостановление действия международных договоров РФ находятся в ведении РФ (п. "к" ч. 1 ст. 71).

В качестве примера обязательств РФ, для выполнения которых может потребоваться перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию, можно привести следующий. Статья 1 Соглашения между Правительством РФ и Правительством КНР о заповеднике "Озеро Ханка", заключенного 25 апреля 1996 г., <18> предусматривает, что Стороны создают в приграничных районах России и Китая совместный заповедник "Озеро Ханка", территория которого представлена водно-болотными экосистемами. Заповедник "Озеро Ханка" делится линией российско-китайской государственной границы на две части - государственный природный заповедник "Ханкайский" в Приморском крае (территория России) и заповедник "Озеро Ханка" в провинции Хэйлунцзян (территория КНР). Стороны могут в соответствии с законами своих государств изменять границы своей части заповедника. О каждом таком изменении Стороны должны информировать друг друга. Охрана, управление, научные исследования и мониторинг в отношении экосистем заповедника "Озеро Ханка" должны проводиться в соответствии с настоящим Соглашением и действующим законодательством Сторон. В этом случае международный договор может явиться основанием для изъятия соответствующих земельных участков, перевода в нужную категорию и включения их в состав территории заповедника в связи с установлением режима земель государственного природного заповедника.

--------------------------------

<18> БМД. 1997. N 1.

 

И, наконец, в-восьмых, перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Таким образом, перевод земельного участка сельхозназначения в другую категорию допускается только в том случае, если объективно невозможно разместить какой-либо из перечисленных объектов на других землях. При этом переводиться должны в первую очередь земли, непригодные для ведения сельского хозяйства, либо при отсутствии таковых земель - сельскохозяйственные угодья худшего качества.

2. В ч. 2 комментируемой статьи законодатель четко закрепил, какие сельскохозяйственные земли не допускается переводить в другую категорию. Это те участки, у которых кадастровая стоимость на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, к которым относятся сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования. Сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. Ранее эта цифра составляла не 50%, а 30%. Многими специалистами отмечается, что это изменение может негативно сказаться на практике, поскольку дает возможность гораздо большее количество участков из земель сельхозназначения переводить из одной категории в другую и, соответственно, большее количество людей или организаций сможет это сделать.

Также необходимо отметить, что запрет перевода таких земель в другую категорию не является абсолютным. Исключения из правила возможны в связи с установлением или изменением черты поселений; со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов и с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

В заключение комментария к данной статье следует обратить внимание, что при обжаловании в судебном порядке решений о переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, необходимо собрать доказательства, достоверно устанавливающие категорию земельного участка и его кадастровую стоимость. Так, прокурор обратился в суд с иском в защиту государственных и общественных интересов к администрации Сосновского района Челябинской области и ООО "Транс-Лайн" о признании недействительными Постановления главы Сосновского района от 10.12.2002 "О предоставлении в аренду земельного участка ООО "Транс-Лайн" под сервисный центр с автостоянкой", договора аренды земельного участка от 10.12.2002 N 431, заключенного между администрацией Сосновского района и ООО "Транс-Лайн"; просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав незаконной государственную регистрацию договора от 10.12.2002 N 431, совершенную Сосновским филиалом Южноуральской регистрационной палаты, запретить незаконное использование земельного участка.

Решением суда от 04.09.2003 признаны недействительными Постановление главы администрации Сосновского района от 10.12.2002, договор аренды земельного участка от 10.12.2002 N 431, акт регистрации этого договора. ООО "Транс-Лайн" запрещено использование земельного участка, предоставленного в аренду. Постановлением апелляционной инстанции от 29.10.2003 решение оставлено без изменения.

Постановлением кассационной инстанции от 28.01.2004 решение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Решением от 01.04.2004 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением главы Сосновского района Челябинской области от 10.12.2002 земельный участок общей площадью 2,2 га (категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи... и земли иного специального назначения) был изъят из земель администрации Кременкульского сельсовета и предоставлен в аренду ООО "Транс-Лайн" сроком на 49 лет под сервисный центр с автостоянкой. На основании указанного Постановления администрация Сосновского района и ООО "Транс-Лайн" 10.12.2002 заключили спорный договор, который в установленном законом порядке был зарегистрирован Южноуральской регистрационной палатой.

В обоснование заявленных требований прокурор ссылался на то, что земельный участок, предоставленный ООО "Транс-Лайн", относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, вопрос о переводе данного участка из одной категории в другую в установленном ст. 8 Земельного кодекса РФ порядке не рассматривался.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из недоказанности истцом факта отнесения земельного участка, предоставленного ООО, к землям сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, суд правомерно указал на то, что закон предусматривает возможность предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для строительства объектов промышленности и иных сельскохозяйственных нужд, если данные участки - худшего качества по кадастровой стоимости (ч. 2 ст. 79 Земельного кодекса РФ). Следовательно, само по себе предоставление участка из земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд не может нарушать положений Земельного кодекса РФ. При этом перевода земель в иные категории не требуется (ст. 8 ЗК РФ).

Из материалов дела усматривается, что почвенно-агрономические исследования установили непригодность спорных земель для использования в сельскохозяйственных целях. Доказательств высокой кадастровой стоимости спорного земельного участка в материалах дела нет.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

 

Статья 8. Особенности перевода земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений

 

Комментарий к статье 8

 

1. Земли поселений - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий (п. 1 ст. 83 ЗК РФ). Правовое значение черты городских и сельских образований определено в земельном законодательстве. Согласно ст. 84 ЗК РФ городская черта, черта поселков и сельских поселений является внешней границей земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет их от других категорий земель.

Установление или изменение черты поселения влечет правовые последствия, а именно согласно п. 1 комментируемой статьи это является переводом земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений. Согласно п. 1 ст. 8 ЗК РФ перевод земель поселений в земли иных категорий и земель иных категорий в земли поселений независимо от их форм собственности осуществляется органами государственной власти субъектов РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ.

Значение факта установления черты поселений заключается в том, что его результатом является определение сферы применения правового режима земель поселений на всю территорию, которая находится внутри черты. Следует отметить, что включение земельных участков в черту поселения не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки. Однако в этом случае изменяются ставки земельного налога.

Процедура разработки проектов черты поселений регулируется Постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. N 150 "Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации" <19>. Проекты черты городских и сельских поселений разрабатываются с целью установления размеров и границ территории поселения, выноса и закрепления их на местности. Установление черты поселений осуществляется на основе утвержденного проекта черты городского и сельского поселения.

--------------------------------

<19> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. N 15.

 

Проект черты поселения разрабатывается на основе утвержденных в установленном порядке генеральных планов городских и сельских поселений, города и его пригородной зоны, агломераций или территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов, сельских округов, пригородных зон. Проекты черты малых городов и поселков, черты сельских поселений могут разрабатываться в составе генеральных планов указанных поселений.

Проекты черты поселений, за исключением проектов черты городов федерального значения, разрабатываются органами местного самоуправления соответствующего поселения (заказчиками).

Проекты черты городов Москвы и Санкт-Петербурга разрабатываются органами государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга по согласованию с органами государственной власти субъектов РФ сопредельных территорий.

Проект черты поселения выполняется в составе графических и текстовых материалов, указанных в пунктах 8 - 10 настоящего порядка.

Проектный план черты поселения выполняется в масштабе 1:2000, 1:5000, 1:10000 или 1:25000 в зависимости от площади территории поселения. На плане показываются:

- существующая, установленная граница (черта) поселения, а при ее отсутствии фактически сложившиеся границы поселения; современное использование земель поселения и включаемых в территорию поселения земель по их категориям, формам собственности и землевладениям, видам использования земель;

- проектные градостроительные решения утвержденного генерального плана поселения или другой градостроительной документации, иные решения, влияющие на установление или изменение черты поселения;

- проектируемая черта городского и сельского поселений;

- экспликация земель поселения с указанием площадей территорий в существующих границах, а также отдельно площадей территорий, включаемых (исключаемых) в состав поселения, по категориям земель, формам собственности, основным собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям, арендаторам земельных участков, видам использования земель; полное наименование собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земель, смежено расположенных с поселением.

Пояснительная записка должна содержать:

- данные о существующей черте поселения и современном использовании его земель, приведенные в табличной форме по категориям земель, формам собственности, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, видам использования; проектные решения утвержденных генеральных планов городского, сельского поселения, другой градостроительной документации; решения органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в части территориального развития поселения;

- обоснования проектного решения о включении (исключении) в территорию поселения земель с приведенными в табличной форме данными по их категориям, собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земель, видам использования и формам собственности; по поселениям, включаемым в городскую, поселковую черту, кроме того, приводятся данные об их местоположении, численности населения, состоянии производственной, социальной и инженерно-транспортной инфраструктур;

- сводный баланс земель поселения по видам использования земель, собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земель, формам собственности (в табличной форме);

- описание проектной черты поселения;

- документы по рассмотрению и согласованию проекта черты поселения.

Заказчик в соответствии с заданием на разработку проекта черты поселения предоставляет проектной организации:

- копии опорного плана и основного чертежа генерального плана города, другого поселения, схемы зонирования и градостроительного регламентирования использования территории;

- данные баланса использования территорий в пределах существующих и проектных границ города, другого поселения, перечень имеющихся картографических, инвентаризационных и иных информационных материалов.

В состав предпроектных работ при разработке проекта черты поселения могут включаться:

- сбор и анализ картографических, землеустроительных, лесоустроительных и других материалов, приведение указанных материалов к единому масштабу;

- изготовление необходимого количества копий картографического материала;

- изучение материалов государственного земельного учета (инвентаризации), а при их отсутствии определение площадей современного использования земель города, другого поселения по видам использования земель, собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земель и формам собственности;

- сбор статистических данных по поселениям, в том числе включаемым в проектируемую черту поселения;

- изучение административно-территориального устройства прилегающих к городу, другому поселению территорий, их характеристики по категориям и видам использования земель, собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земель и формам собственности;

- выявление и изучение предложений собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земель, которые намечаются к включению (исключению) в территорию города, другого поселения, иных заинтересованных сторон по вопросам установления и изменения черты городского и сельского поселения.

Обязательными положениями проектов черты поселения являются:

- проектная черта поселения;

- экспликация земель поселения с выделением территорий, включаемых (исключаемых) в состав поселения;

- иные положения, устанавливаемые заданием на разработку проекта черты поселений.

Утвержденный в установленном порядке проект черты поселения является основанием для выноса черты в натуру (на местность).

3. Согласно п. 3 комментируемой статьи орган государственной власти, утвердивший проект черты поселения, направляет в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, копию акта об установлении или изменении черты поселения с приложением необходимых документов для внесения соответствующих изменений в документы государственного земельного кадастра.

 

Статья 9. Особенности перевода земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

 

Комментарий к статье 9

 

1. Землями промышленности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ (п. 1 ст. 87 ЗК РФ).

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на:

- земли промышленности;

- земли энергетики;

- земли транспорта;

- земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

- земли для обеспечения космической деятельности;

- земли обороны и безопасности;

- земли иного специального назначения.

Порядок использования земель промышленности и иного специального назначения определяется в зависимости от форм собственности, при этом основными органами управления при использовании земель данной категории являются органы, управляющие соответствующей отраслью промышленности. Например, Министерство сообщения РФ в отношении земель транспорта. Отраслевые министерства обязаны основываться на предписаниях Правительства РФ, а также согласовывать вопросы использования земель промышленности и иного специального назначения с органами исполнительной власти субъектов РФ.

Основная функция, которую выполняют земли промышленности и иного специального назначения, выражается в их использовании как пространственного операционного базиса, как места размещения объектов недвижимости: промышленности, транспорта, связи, энергетики и т.п. Для этих специальных задач должны предоставляться в первую очередь земли, непригодные для ведения сельского хозяйства, либо при отсутствии таковых земель - сельскохозяйственные угодья худшего качества.

Поскольку для осуществления перевода земельного участка из одной категории в другую принципиальное значение имеет вопрос о собственнике этого участка, отметим некоторые особенности, касающиеся земель промышленности и иного специального назначения. Земельные участки указанного целевого назначения могут находиться как в собственности граждан и юридических лиц, так и в собственности федеральной, субъектов РФ и в муниципальной собственности. Однако не всякое разрешенное использование в рамках данной категории земель допускает возможность предоставления земель всем собственникам. Так, часть земель определенного разрешенного использования может находиться только в федеральной собственности. Эти земельные участки указаны в ч. 4 ст. 87 ЗК РФ.

Комментируемой статьей закрепляется, что перевод земель специального назначения в другую категорию осуществляется без ограничений. Это обусловлено тем, что особой ценностью такие земли не обладают. Исключениями из правила являются случаи, если переводятся земли, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными). В данном случае для перевода необходим утвержденный проект рекультивации.

2. Определимся с понятиями "загрязнение" и "нарушение земель". Под загрязнением природной среды в целом понимается физическое, химическое, радиационное, ароматическое, биологическое или иное изменение качества вод, воздуха, почвы, лесов, превышающее установленные экологическими и правовыми нормами нормативы вредного воздействия на окружающую природную среду и создающее в результате этого угрозу здоровью населения, состоянию растительного и животного мира, генофонду человека, животных и растений, озоновому слою. <20> Это общее понятие дает представление о тех необратимых последствиях, к которым может привести загрязнение природы различными вредными веществами.

--------------------------------

<20> Большая Российская юридическая энциклопедия.

 

Загрязнение земель - это ухудшение в результате антропогенной деятельности (включая аварии) качества земель, в том числе лишенных плодородного слоя почвы (карьеры, каменистые поверхности и т.п.), характеризующееся появлением (увеличением) химических веществ или уровня радиации по сравнению с их ранее существовавшими значениями (фоновыми или на начало сравниваемого периода). При этом загрязнение земель, используемых в сельском и лесном хозяйстве, агрохимикатами связано с увеличением их содержания свыше предельных или ориентировочно-допустимых концентраций в почве. <21> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) в ст. 1 дает определение загрязнению почв, под которым понимается содержание в почвах химических соединений, радиоактивных элементов, патогенных организмов в количествах, оказывающих вредное воздействие на здоровье человека, окружающую природную среду, плодородие земель сельскохозяйственного назначения. Земли подвергаются загрязнению в основном отходами промышленных предприятий, атомных станций или других установок; при разведке и разработке нефти, угля и других полезных ископаемых; при применении пестицидов и агрохимикатов в сельскохозяйственном производстве.

--------------------------------

<21> Приложение N 1 к Инструкции Минприроды от 25.05.1994 N 160 "По организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России" // БНА министерств и ведомств РФ. 1994. N 9. С. 29.

 

Нарушением земель следует считать разработку месторождений полезных ископаемых и торфа, проведение всех видов строительных, геологоразведочных, мелиоративных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы.

Таким образом, если земельный участок из земель промышленности или иного специального назначения загрязнен, нарушен или застроен зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), перевод его в другую категорию возможен только при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

3. Исключением из общего правила является случай, когда в другую категорию переводятся земли промышленности и иного специального назначения или земельные участки в составе таких земель, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность. Такой перевод допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. То есть если в первом случае для перевода земельного участка в другую категорию достаточно утвержденного проекта рекультивации земель, то уже во втором случае перед переводом необходимо его восстановить.

Все вопросы, относящиеся к основаниям и порядку проведения рекультивации нарушенных земель, освещены в комментарии к ст. 7 данного Закона.

 

Статья 10. Особенности перевода земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

 

Комментарий к статье 10

 

Комментируемой статьей закрепляются особенности перевода земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию.

Остановимся подробнее на понятии и составе земель особо охраняемых природных территорий. Под землями особо охраняемых территорий понимаются земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, изъяты полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли (п. 2 ст. 94 ЗК РФ):

- особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

- природоохранного назначения;

- рекреационного назначения;

- историко-культурного назначения;

- иные особо ценные земли в соответствии с Кодексом, федеральными законами.

К нормативным правовым актам, регулирующим порядок создания, функционирования и прекращения использования рассматриваемой категории земель, а также обеспечения их охраны, относятся:

- ЗК РФ;

- Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г.) <22>;

--------------------------------

<22> СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519; 2003. N 9. Ст. 805; 2004. N 35. Ст. 3607.

 

- Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (с изм. и доп. от 9 мая 2005 г.) <23>;

--------------------------------

<23> СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (часть 1). Ст. 25.

 

- Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (с изм. и доп. от 9 мая 2005 г.) <24> и др.

--------------------------------

<24> СЗ РФ. 1995. N 9. Ст. 713; 2004. N 35. Ст. 3607.

 

Особо охраняемые природные территории - участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, изымаются решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Особо охраняемые природные территории относятся к объектам общенационального достояния.

Земли особо охраняемых природных территорий включают земли, основным целевым назначением которых является обеспечение сохранения природных комплексов, отдельных природных объектов путем полного или частичного ограничения хозяйственной деятельности на этих землях. Основным элементом режима охраны этих территорий является ограничение или полный запрет хозяйственной деятельности. Другой отличительной чертой правового режима земель особо охраняемых природных территорий является то, что он распространяется на смежные с этими территориями земли. В целях защиты особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к ним участках земли и водного пространства могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности.

Решения об отнесении конкретных участков земли к особо охраняемым территориям с установлением на них особого правового режима принимаются федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.

Согласно п. 1 ст. 97 ЗК РФ к землям природоохранного назначения относятся земли:

- водоохранных рек и водоемов;

- запретных и нерестоохранных полос;

- противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных насаждений;

- иные земли, выполняющие природоохранные функции.

В пределах земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования земель, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель. Земельные участки в пределах этих земель не изымаются и не выкупаются у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Водоохранная зона - это территория, примыкающая к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, на которой устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности с целью предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира. Соблюдение специального режима на территории водоохранных зон является составной частью комплекса природоохранных мер по улучшению гидрологического, гидрохимического, гидробиологического, санитарного и экологического состояния водных объектов и благоустройству их прибрежных территорий. В пределах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы. В прибрежных защитных полосах запрещаются распашка земель, рубка и корчевка леса, размещение животноводческих ферм и лагерей, а также другая деятельность, за исключением случаев, предусмотренных ВК РФ. В прибрежных защитных полосах водоохранных зон допускается размещение объектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяйств, а также водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений при наличии лицензии на водопользование. Порядок установления размеров и границ водоохранных зон и их прибрежных защитных полос, а также режима их использования устанавливается Правительством РФ. Следует отметить, что в настоящее время действует Положение о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1404 <25>.

--------------------------------

<25> СЗ РФ. 1996. N 49. Ст. 5567.

 

Границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос уточняются в проектах водоохранных зон. Закрепление прибрежных защитных полос на местности осуществляется посредством водоохранных знаков установленного образца. Особенностью использования земель в водоохранных зонах и прибрежных защитных полос водных объектов является то, что на указанных землях запрещается осуществление определенных видов деятельности. Так, в пределах водоохранных зон запрещаются, в частности (п. 6 Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах): проведение авиационно-химических работ; применение химических средств борьбы с вредителями, болезнями растений и сорняками; размещение дачных и садово-огородных участков при ширине водоохранных зон менее 100 метров и крутизне склонов прилегающих территорий более 3 градусов; проведение рубок главного пользования и др.

Земельные участки в водоохранных зонах предоставляются гражданам и юридическим лицам в соответствии с земельным законодательством, но по согласованию со специально уполномоченным органом управления использованием и охраной водного фонда (Министерством природных ресурсов РФ). То есть порядок предоставления земельного участка в водоохранной зоне регулируется земельным законодательством, но само выделение земель в водоохранных зонах поставлено под контроль органов Роскомвода.

Государственный контроль за соблюдением порядка установления размеров и границ, а также режима хозяйственной и иной деятельности в пределах водоохранных зон и прибрежных защитных полос возлагается на: органы исполнительной власти Субъектов РФ, бассейновые и другие территориальные органы управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов Российской Федерации, специально уполномоченные государственные органы в области охраны окружающей природной среды, государственные органы управления использованием и охраной земель и специально уполномоченные органы управления лесным хозяйством в пределах их полномочий.

Правительство РФ или органы исполнительной власти субъектов РФ вправе в качестве отдельной категории особо охраняемых водных объектов признать места нереста ценных видов рыб. Земли в составе указанных особо охраняемых водных объектов могут быть изъяты полностью или частично, постоянно или временно из хозяйственной деятельности на основании решений уполномоченных органов исполнительной власти (ст. 118 ВК РФ).

"Запретными лесными полосами признаются леса, выполняющие водоохранно-защитные функции, расположенные по берегам рек, озер, водохранилищ и других водных объектов, примыкающие непосредственно к руслу реки или берегу водоема. Ширина запретных лесных полос определяется по нормативам, утвержденным государственными органами управления лесным хозяйством <26>".

--------------------------------

<26> Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Юристъ, 2002. 782 с.

 

Земли противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных насаждений включают в себя мелиорированные земли. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель" (с изм. и доп. от 10 января 2003 г., 22 августа, 29 декабря 2004 г.) проводится агролесомелиорация - комплекс мероприятий, обеспечивающих коренное улучшение земель посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных насаждений. Агролесомелиорация проводится в виде противоэрозионной мелиорации (защита земель от эрозии путем создания лесных насаждений в оврагах, балках, на песках, берегах рек и т.д.), пастбищезащитной мелиорации (защита земель от воздействий неблагоприятных явлений природного, антропогенного и техногенного происхождения путем создания защитных лесных насаждений по границам земель сельскохозяйственного назначения) и полезащитной мелиорации (предотвращение деградации земель пастбищ путем создания защитных лесных насаждений).

К иным землям, выполняющим природоохранные функции, можно отнести любые земли, которые в соответствии с федеральными законами выделяются в составе особо охраняемых территорий, если режим этих территорий призван обеспечить сохранение окружающей среды, природных комплексов и объектов.

В состав земель природоохранного назначения входят территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов. Согласно п. 5 ст. 97 ЗК РФ в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами о коренных малочисленных народах, могут образовываться территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов. Порядок природопользования на указанных территориях устанавливается федеральными законами, их границы определяются Правительством РФ.

Землями рекреационного назначения согласно ст. 98 ЗК РФ признаются земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. К ним относятся земельные участки, занятые домами отдыха, пансионатами, кемпингами, объектами физической культуры и спорта, туристическими базами, стационарными и палаточными туристско-оздоровительными лагерями, домами рыболова и охотника, детскими туристическими станциями, туристскими парками, лесопарками, учебно-туристическими тропами, трассами, детскими и спортивными лагерями, другими аналогичными объектами.

К землям рекреационного назначения относятся также земли пригородных зеленых зон, т.е. земли за пределами городской черты, занятые лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями, выполняющими защитные и санитарно-гигиенические функции и являющиеся местом отдыха населения. Признание земель землями рекреационного назначения не влечет за собой изъятия земельных участков у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Однако владение, пользование и распоряжение этими земельными участками ограничиваются. Граждане и юридические лица, чьи земельные участки располагаются на землях рекреационного назначения, обязаны соблюдать режим этих земель.

Согласно п. 1 ст. 99 ЗК РФ к землям историко-культурного назначения относятся земли:

- объектов культурного наследия народов РФ (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия;

- достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел;

- военных и гражданских захоронений.

К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ (далее - объекты культурного наследия) относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

К достопримечательным местам относятся археологические достопримечательные места (ст. 1 Конвенции об охране всемирного культурного наследия), историко-культурные территории, места древних поселений (ст. 16 Федерального закона от 7 мая 2001 г. N 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации"), места традиционного бытования народного художественного промысла (ст. 1 и 9 Федерального закона от 6 января 1999 г. N 7-ФЗ "О народных художественных промыслах" (с изм. и доп. от 5 декабря 2005 г.)) <27>, религиозные (культовые) места (ст. 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях" (с изм. и доп. от 29 июня 2004 г.)) <28> и другие территории историко-культурного назначения, которые не относятся к памятникам истории и культуры.

--------------------------------

<27> СЗ РФ. 1999. N 2. Ст. 234.

<28> СЗ РФ. 1997. N 39. Ст. 4465; 2000. N 14. Ст. 1430; 2002. N 12. Ст. 1093, N 30. Ст. 3029; 2003. N 50. Ст. 4855; 2004. N 27. Ст. 2711.

 

К землям военных и гражданских захоронений относятся земли мест погребения, которые не причислены к памятникам истории и культуры. В п. 2 ст. 15 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле" (с изм. и доп. от 21 апреля 2005 г.) <29> установлено, что места погребений разделяются: по принадлежности (государственные и муниципальные), по обычаям (общественные, вероисповедальные, воинские), по историческому и культурному значению. Основываясь на требованиях указанного Закона к землям военных и гражданских захоронений нужно относить земли историко-мемориальных мест погребения.

--------------------------------

<29> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 146; 1997. N 26. Ст. 2952; 1998. N 30. Ст. 3613; 2000. N 33. Ст. 3348; 2002. N 30. Ст. 3033; 2003. N 2. Ст. 160, N 27. Ст. 2700; 2004. N 35. Ст. 3607.

 

В целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия. В пределах земель историко-культурного назначения за пределами земель поселений вводится особый правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным назначением этих земель. Использование земельных участков, не отнесенных к землям историко-культурного назначения и расположенных в указанных зонах охраны, определяется правилами землепользования и застройки в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.

И, наконец, к особо ценным землям относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций) (ст. 100 ЗК РФ). Вопрос об отнесении земель к особо ценным землям решается на основании того, будет ли признан природный объект или объект культурного наследия объектом, имеющим научную, историко-культурную ценность. Соответствующие решения вправе принять органы власти любого уровня (федеральные органы государственной власти, органы государственной власти РФ и органы местного самоуправления), если это не будет противоречить федеральным законам.

Комментируемой статьей допускается перевод рассматриваемой категории земель только в единственном случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.

Утрата ценного значения землями особо охраняемых территорий и объектов может быть вызвана различными объективными причинами. Примером может служить уничтожение особо охраняемого природного комплекса или объекта катаклизмом (землетрясением, наводнением, селевым потоком). Необходимо заметить, что факт утраты землей ценного значения и невозможность вследствие этого использовать ее по целевому назначению должны быть подтверждены заключением государственной экологической экспертизы.

 

Статья 11. Особенности перевода земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

 

Комментарий к статье 11

 

1. Комментируемая статья посвящена закреплению особенностей перевода земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию. Основное целевое назначение земель лесного фонда - использование их в качестве средства производства в лесном хозяйстве. В соответствии со ст. 101 ЗК РФ и ст. 8 ЛК РФ все земли лесного фонда делятся на две основные группы, а именно:

- лесные земли, к которым относятся: земли, покрытые лесной растительностью, и земли, не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные);

- нелесные земли (земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства), к которым относятся: земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями, и другие земли), а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли).

Перевод земель лесного фонда в земли иных категорий возможен только по решению Правительства РФ. Перевод земель лесного фонда в земли иных категорий нельзя путать с переводом лесных земель в нелесные. Перевод лесных земель в нелесные категорию земель не меняет, меняется только их использование в целях видов лесопользования, установленных Лесным кодексом РФ.

Процедура изменения категории земель лесного фонда в настоящий момент проработана недостаточно хорошо. Практических примеров ее проведения еще крайне мало. Однако следует отметить, что с точки зрения законодательства сам порядок перевода более мягок, чем для земель сельскохозяйственного назначения.

Перевод земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается, во-первых, если изменение их целевого назначения предусмотрено соответствующими документами (планами строительства дорог, поселений, документацией по планировке территории для строительства и эксплуатации объектов здравоохранения, объектов культурно-бытового, жилищно-коммунального, социального назначения, дорог и других линейных объектов).

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи в иных случаях перевод земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается только при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы и осуществляется в соответствии с лесоустроительной документацией в связи с невозможностью их дальнейшего использования по целевому назначению; прекращением нужд лесного хозяйства; необходимостью обеспечения обороны страны и безопасности государства, нужд сельского хозяйства, энергетики; содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также добычей полезных ископаемых при невозможности в установленном порядке осуществить меры по рекультивации земель для нужд лесного хозяйства.

В соответствии со ст. 1 ФЗ "Об экологической экспертизе" экологическая экспертиза представляет собой установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы <30>.

--------------------------------

<30> Федеральный закон от 23.11.1995 N 174-ФЗ (ред. от 29.12.2004) "Об экологической экспертизе" // СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4556.

 

Экологическая экспертиза основывается на принципах:

- презумпции потенциальной экологической опасности любой намечаемой хозяйственной и иной деятельности;

- обязательности проведения государственной экологической экспертизы до принятия решений о реализации объекта экологической экспертизы; комплексности оценки воздействия на окружающую природную среду хозяйственной и иной деятельности и его последствий;

- обязательности учета требований экологической безопасности при проведении экологической экспертизы;

- достоверности и полноты информации, представляемой на экологическую экспертизу;

- независимости экспертов экологической экспертизы при осуществлении ими своих полномочий в области экологической экспертизы;

- научной обоснованности, объективности и законности заключений экологической экспертизы; гласности, участия общественных организаций (объединений), учета общественного мнения;

- ответственности участников экологической экспертизы и заинтересованных лиц за организацию, проведение, качество экологической экспертизы.

Государственная экспертиза организуется и проводится специально уполномоченными государственными органами в порядке, установленном Федеральным законом и нормативными правовыми актами РФ, а также нормативными правовыми актами субъектов РФ. Государственная экспертиза проводится на федеральном уровне и уровне субъектов РФ. Законом определен обширный перечень наиболее важных объектов, подлежащих государственной экологической экспертизе, реализация которых может привести к негативным воздействиям на окружающую природную среду. К таким объектам относятся: проекты правовых актов нормативного и ненормативного характера; материалы, подлежащие утверждению федеральными органами исполнительной власти; технико-экономические обоснования и проекты хозяйственной деятельности, которая может оказывать воздействие на окружающую природную среду сопредельных государств, материалы обоснования лицензий на осуществление деятельности, способной оказать воздействие на окружающую природную среду, материалы по созданию организаций горнодобывающей и перерабатывающей промышленности; проекты международных договоров; документация, обосновывающая соглашения о разделе продукции и концессионные договоры, а также другие договоры, предусматривающие использование природных ресурсов и (или) отходов производства; иные виды документации, обосновывающей хозяйственную и иную деятельность, которая способна оказывать прямое или косвенное воздействие на окружающую природную среду. К объектам государственной экологической экспертизы регионального уровня относятся аналогичные виды проектов, материалов и документации, имеющих региональное значение и не относящихся к компетенции федеральных органов исполнительной власти.

Государственная экологическая экспертиза проводится при условии ее предварительной оплаты заказчиком документации, подлежащей государственной экологической экспертизе, в полном объеме и в порядке, устанавливаемом федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы.

Начало срока проведения государственной экологической экспертизы устанавливается не позднее чем через один месяц после ее оплаты и приемки комплекта необходимых материалов и документов. В течение этого срока экспертное подразделение: подготавливает предложения по кандидатурам руководителя и ответственного секретаря экспертной комиссии, а также срокам проведения экологической экспертизы; с участием руководителя экспертной комиссии подготавливает предложения по составу экспертной комиссии и разрабатывает задание на проведение государственной экологической экспертизы; подготавливает проект приказа на проведение государственной экологической экспертизы <31>.

--------------------------------

<31> Постановление Правительства РФ от 11.06.1996 N 698 "Об утверждении Положения о порядке проведения государственной экологической экспертизы" // СЗ РФ. 1996. N 40. Ст. 4648.

 

Срок проведения государственной экологической экспертизы определяется в зависимости от трудоемкости экспертных работ с учетом объема представленных на экспертизу материалов, природных особенностей территории и экологической ситуации в районе намечаемой деятельности и особенностей воздействия намечаемой деятельности на окружающую природную среду. Продолжительность проведения экспертизы не должна превышать 4 месяцев.

В процессе проведения государственной экологической экспертизы при необходимости могут быть изменены сроки ее проведения и количество привлекаемых экспертов. При изменении срока проведения государственной экологической экспертизы общий срок ее проведения не должен превышать 6 месяцев.

По результатам экспертизы экспертной комиссией подписывается специальный акт - заключение, которое представляет собой документ, содержащий обоснованные выводы о допустимости воздействия на окружающую природную среду хозяйственной и иной деятельности, которая подлежит государственной экологической экспертизе, и о возможности реализации объекта государственной экологической экспертизы, одобренный квалифицированным большинством списочного состава указанной экспертной комиссии и соответствующий заданию на проведение экологической экспертизы, выдаваемому федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы. Заключение может быть положительным и отрицательным.

Положительное заключение является одним из обязательных условий перевода земель лесного фонда в другую категорию в рассматриваемом нами случае, оно имеет юридическую силу в течение срока, определенного федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы, проводящим конкретную государственную экологическую экспертизу.

Положительное заключение, подготовленное экспертной комиссией, должно содержать выводы:

- о соответствии намечаемой деятельности экологическим требованиям, установленным законодательством РФ в области охраны окружающей природной среды;

- о допустимости намечаемого воздействия на окружающую природную среду;

- о возможности реализации объекта экспертизы.

Отрицательное заключение, подготовленное экспертной комиссией, может содержать выводы двух видов:

- о необходимости доработки представленных материалов по замечаниям и предложениям, изложенным в заключении, подготовленном экспертной комиссией;

- о недопустимости реализации объекта экспертизы ввиду необеспеченности соблюдения требований экологической безопасности намечаемой деятельности.

В случае отрицательного заключения государственной экологической экспертизы заказчик вправе представить материалы на повторную государственную экологическую экспертизу при условии их переработки с учетом замечаний, изложенных в данном отрицательном заключении.

 

Статья 12. Особенности перевода земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

 

Комментарий к статье 12

 

Комментируемая статья закрепляет особенности перевода земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию. К землям водного фонда относятся (п. 1 ст. 102 ЗК РФ):

- земли, занятые водными объектами;

- земли водоохранных зон водных объектов;

- земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

Под водным объектом понимается сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима (ст. 1 ВК РФ). Водные объекты делятся на поверхностные водные объекты, внутренние морские воды, территориальное море, подземные водные объекты (ст. 8 ВК РФ).

Водоохранной зоной является территория, примыкающая к акватории водного объекта, на которой устанавливается специальный режим использования и охраны природных ресурсов и осуществления иной хозяйственной деятельности (ст. 111 ВК РФ).

Землями, прилегающими к водным объектам и предназначенными для обслуживания юридических лиц и граждан - водопользователей, являются земли, занятые гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, и земли, выделенные под полосы отвода по берегам водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов. В законодательстве даны определения всем перечисленным объектам и сооружениям.

Водохозяйственными объектами объявляются сооружения, связанные с использованием, восстановлением и охраной водных объектов и их водных ресурсов. Водозабором следует считать комплекс сооружений и устройств для забора воды из водных объектов (ст. 1 ВК РФ).

Под гидротехническими сооружениями понимают плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов (ст. 3 Федерального закона "О безопасности гидротехнических сооружений" (с изм. и доп. от 9 мая 2005 г.)) <32>.

--------------------------------

<32> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3589; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 35. Ст. 3607.

 

Понятие земель, выделенных под полосы отвода по берегам водоемов, раскрыто в ст. 20 ВК РФ. Это - полоса суши вдоль берегов водных объектов общего пользования (бечевник), предназначенная для общего пользования. Каждый вправе (без использования транспорта) пользоваться бечевником для передвижения и пребывания у водного объекта общего пользования, в том числе рыболовства и причаливания плавательных средств. Ширина бечевника не может превышать 20 м.

Комментируемая статья закрепляет случаи, при которых возможно осуществить перевод земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а именно:

- создания особо охраняемых природных территорий;

- установления или изменения черты поселений;

- размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;

- прекращения существования водных объектов, изменения русла, границ и иных изменений местоположения водных объектов при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Анализ первых трех исключительных случаев дан нами в комментарии к ст. 7 данного Закона. Содержание их аналогично, поэтому подробно следует остановиться лишь на возможности перевода земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию в случае прекращения существования водных объектов, изменения русла, границ и иных изменений местоположения водных объектов при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Водные объекты подвержены различным изменениям, которые могут выражаться, например, в обмелении рек либо в их расширении. Так, изменение русел рек достаточно часто вызывается природными причинами, одной из главных, например, можно назвать паводки. Не всегда лес благотворно влияет на состояние водоемов, регулирует дождевые потоки. Например, произрастая непосредственно у воды, деревья могут стать разрушителями берега. Упавшие в воду деревья могут запрудить реку, стать причиной разливов, изменения русел рек и ручьев. Стихийные бедствия также могут привести к различным изменениям водного объекта. Однако специалистами отмечается, что настоящей причиной природных катаклизмов является неразумное использование земельных ресурсов, уничтожение лесов и осушение болот.

Поскольку основное целевое назначение земель водного фонда заключается в использовании их для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение питьевых, бытовых, оздоровительных и других нужд населения, а также водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных и общественных потребностей, то прекращение существования водного объекта либо другие его существенные изменения могут привести к утрате необходимости использования прилегающих к нему земель в прежних целях. В связи с этим законодатель допускает в таких случаях перевести земли в другую категорию, но при обязательном наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы (см. комментарий к статье 11).

 

Статья 13. Особенности перевода земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель

 

Комментарий к статье 13

 

Комментируемая статья закрепляет особенности перевода земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель. К землям запаса относятся все земли, не включенные в земли иных категорий либо исключаемые из их состава. Согласно ст. 103 ЗК РФ землями запаса могут быть земли, одновременно отвечающие трем условиям: во-первых, земли должны находиться в государственной и муниципальной собственности; во-вторых, земли не должны быть предоставлены гражданам и юридическим лицам; в-третьих, земли не должны использоваться до их перевода в иные категории и последующего предоставления различным лицам. По существу, к землям запаса могут относиться только те земли, которым придается резервное значение.

В п. 2 ст. 103 ЗК РФ запрещается использовать земли запаса до перевода их в другую категорию земель. Следовательно, одним из оснований перевода земель из одной категории в другую является предоставление земельных участков из земель запаса. Комментируемой же статьей устанавливается обязательное требование, которое необходимо соблюдать при переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию: земельный участок, в отношении которого принимается акт о переводе, должен быть сформирован.

Порядок "формирования земельного участка" раскрыт применительно к порядку предоставления земель для строительства в ст. 30 ЗК РФ. В частности, к работам по формированию земельного участка относятся:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

- определение разрешенного использования земельного участка (согласно ст. 7 ЗК РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов);

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

По сути, формируя земельный участок для его перевода, собственник должен обеспечить необходимые условия для того, чтобы правоприобретатель после перевода земельного участка в нужную категорию мог приступить к его использованию без дополнительных затрат.

 

Глава 3. ПЕРЕХОДНЫЕ И ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

Статья 14. Отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории

 

Комментарий к статье 14

 

1. Комментируемая статья закрепляет норму, согласно которой отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных ЗК РФ категорий земель является обязательным. Без установления принадлежности земельного участка к одной из категорий земель невозможно четко определить его целевое назначение, под которым понимается основная цель его использования, не исключающая и иное, сопутствующее использование. Например, земли сельскохозяйственного назначения должны использоваться для выращивания сельскохозяйственных культур. Однако на них могут располагаться объекты, обеспечивающие ведение сельского хозяйства (гаражи для сельскохозяйственной техники, перерабатывающие предприятия и т.д.).

2. Ранее сведения о целевом назначении земель указывались в государственных актах на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей <33>, в свидетельствах о праве собственности на землю (по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 <34>), в свидетельствах на право собственности на землю (по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 <35>), в иных документах, в случаях, предусмотренных законодательством того времени, и включались в государственный земельный кадастр (ст. 110 ЗК РСФСР).

--------------------------------

<33> См.: Постановление Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей".

<34> Постановление Правительства РФ "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

<35> Указ Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

 

Учитывая особую важность принадлежности земельного участка к соответствующей категории, п. 2 ст. 8 ЗК РФ от 21 октября 2001 г. закрепил перечень документов, в которых обязательно должна содержаться категория земель. К ним относятся:

- акты федеральных органов исполнительной власти, акты органов исполнительной власти субъектов РФ и акты органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

- договоры, предметом которых являются земельные участки;

- документы государственного земельного кадастра;

- документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- иные документы в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

3. Комментируемая статья подразделила все эти документы на документы государственного земельного кадастра, правоустанавливающие и правоудостоверяющие.

Категория земель должна обязательно указываться в документах государственного земельного кадастра. Согласно ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" <36> государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Требование земельного законодательства о включении в документы государственного земельного кадастра категории земель и разрешенного использования земельных участков обусловлено необходимостью обеспечения использования земель по целевому назначению, исходя из их принадлежности к определенной категории, и разрешенному использованию. И, очевидно, в силу требований федерального земельного законодательства недопустимо применение имеющегося порядка ведения и выдачи документов государственного земельного кадастра без соответствующей записи об установленных категориях земель.

--------------------------------

<36> СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.

 

В ст. 13 настоящего Закона определен состав документов государственного земельного кадастра. К основным документам относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). К вспомогательным документам государственного земельного кадастра относятся книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети. К производным документам государственного земельного кадастра относятся документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы. В соответствии со ст. 14 Закона Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. В этом документе содержатся основные сведения о земельных участках: категория земель, и разрешенное использование земельных участков, и качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель. В отношении каждой категории земель применяется определенный перечень сведений о земельных участках (ст. 17 Закона).

15 июня 2001 г. Приказом Росземкадастра от N П/119 утвержден Порядок ведения Государственного реестра земель кадастрового района (с изменениями от 29 июля 2002 г.) <37>. В приложении 1 "Формы государственного реестра земель кадастрового района. Раздел "Земельные участки", предусмотрено, что в этом документе в строке 8.1 указывается условное обозначение категории земель: 1 - земли сельскохозяйственного назначения; 2 - земли поселений; 3 - земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; 4 - земли особо охраняемых территорий; 5 - земли лесного фонда; 6 - земли водного фонда; 7 - земли запаса; 8 - категория земель не установлена.

--------------------------------

<37> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 27.

 

Категория земель также обязательно должна содержаться в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах.

Согласно ст. 25 ЗК РФ правоустанавливающие документы на земельный участок - это те документы, которые закрепляют основания возникновения гражданских прав и обязанностей и оформлены с учетом требований (особенностей) земельного законодательства. Перечень таких оснований указан в ст. 8 ГК РФ.

К таким основаниям относятся, например, решение органов государственной власти и местного самоуправления по установлению прав на земельный участок, судебные решения, сделки, а также переход прав на земельный участок в результате сделки с объектом недвижимости и перехода (возникновения) вместе с ним прав на земельный участок (его части) в связи с совершенной сделкой на здание, сооружение.

Подобное разъяснение, в частности, вытекает из п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61, согласно которому при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.

Правоудостоверяющий документ - документ, удостоверяющий возникшие права согласно ст. 26 ЗК РФ. К таким документам согласно п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г.) <38> относятся: государственный акт, свидетельство о государственной регистрации, а также другие документы, удостоверяющие права на земельный участок и выданные гражданами или юридическими лицами до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г.) <39> государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

--------------------------------

<38> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 1148; 2004. N 41. Ст. 3993; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17.

<39> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997, N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 137; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 22, ст. 43.

 

Таким образом, категория земель должна содержаться во всех перечисленных документах. На тот случай же, если категория земель не указана по каким-то причинам в документах государственного земельного кадастра, но содержится в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, комментируемая статья закрепляет правило, согласно которому внесение изменений в соответствии со статьей 5 комментируемого Закона в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на основании правоустанавливающих документов на земельные участки или документов, удостоверяющих права на землю. Причем правообладатель земельного участка должен обратиться об этом с заявлением к уполномоченному на то органу.

Информация об исправлении технических ошибок или об отказе в исправлении технических ошибок в пятидневный срок направляется в письменной форме правообладателям земельных участков или третьим лицам, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре.

Безусловно, категория земель, указанная в документах государственного земельного кадастра должна совпадать с категорией земель, закрепленной в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю. Однако на практике возникают разночтения. В такой ситуации, в случае наличия противоречия между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в документах государственного земельного кадастра, и данными, указанными в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, если такие документы получены до вступления в силу данного Федерального закона, комментируемая статья предписывает относить земельные участки к землям определенной категории на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю. Правообладатели земельных участков, как и в предыдущем, случае должны обратиться с заявлением к уполномоченному на то органу.

Согласно ст. 21 ФЗ "О государственном земельном кадастре" исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра, осуществляется в пятидневный срок после их обнаружения. Исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технических ошибок может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре, такое исправление осуществляется на основании решения суда, арбитражного суда.

Необходимо затронуть и ситуацию, когда в ранее выданных правоудостоверяющих документах на земельные участки отсутствуют сведения о категории земель или они содержат "устаревшую" информацию (например, в свидетельствах на право собственности на землю, выданных в 1993 г., указано "для сельскохозяйственных целей", а в 1995 г. данные земельные участки включены в черту поселения) или недостоверные на момент выдачи таких документов сведения. В этих случаях для определения учетных кадастровых характеристик указанных земельных участков в качестве дополнительных источников сведений используются утвержденные материалы инвентаризации земель, данные земельно-информационных систем рай(гор)комземов <40>, а также сведения, содержащиеся в земельно-кадастровой документации, в соответствии с которой был составлен и утвержден отчет о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям по состоянию на 1 января 2001 г. <41>. Мероприятия, связанные с необходимостью включения в ЗК РФ достоверных сведений о категориях земель, входят в компетенцию территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

--------------------------------

<40> См.: п. 2.4 Указаний для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках (ГЗК-1.Т.Р.-11-02-01).

<41> См.: п. 3.3 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района. Раздел "Земельные участки", утв. Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119, с изм. и доп., утв. Приказом Росземкадастра от 29 июля 2002 г. N П/301. Раздел "Земельные участки".

 

4. Согласно ч. 4 комментируемой статьи в случае, если категория земель не указана ни в одном из документов, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся.

5. Достаточно долго в правоприменительной практике существовала сложность, связанная с отнесением (или переводом) земельных участков к категории земель поселений.

В целях урегулирования данной проблемы комментируемая статья закрепляет правило, согласно которому земельные участки, расположенные в черте поселений, подлежат отнесению к землям поселений, а вне черты поселений - к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

6. Необходимо отметить, что порядок отнесения земельного участка к определенной категории земель в случаях, указанных в частях 4 и 5 комментируемой статьи, установлен статьями 2, 3, 4, 5 и 15 настоящего Федерального закона.

7. Согласно комментируемой статье, сведения о принадлежности земельного участка к определенной категории земель в течение тридцати дней бесплатно вносятся в документы государственного земельного кадастра по заявлению правообладателя земельного участка.

Российское законодательство предписывает указывать категорию земель также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г., 12 ноября 2004 г.) <42> (п. 11), каждый подраздел Единого государственного реестра прав ведется на отдельном листе. Пункт 23 Правил предусматривает, что подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа. В графе "Назначение" указывается основное назначение объекта, например: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п.; для земельных участков указывается категория земель; для участков лесного фонда (леса) указывается группа лесов и категория защитности лесов первой группы (п. 30).

--------------------------------

<42> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416.

 

Согласно комментируемой статье внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отнесении земельного участка к определенной категории земель осуществляется в порядке, установленном ст. 21 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <43>. Согласно п. 1 ст. 21 технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.

--------------------------------

<43> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997, N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 137; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 22, ст. 43.

 

При наличии оснований полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда (п. 2).

Технические ошибки, подлежащие исправлению на основании комментируемой статьи, могут быть допущены в записях ЕГРП и, соответственно, в свидетельствах о государственной регистрации прав, и в штампах регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделок.

Технические ошибки могут быть связаны с тем, что:

- в ЕГРП, в свидетельстве о государственной регистрации права, в штампе регистрационной надписи на документе неверно указан номер государственной регистрации права, сделки;

- в штампе регистрационной надписи на документе неверно указаны реквизиты свидетельства о государственной регистрации права, дата и номер государственной регистрации сделки;

- сведения, внесенные в ЕГРП и, соответственно, в свидетельство о государственной регистрации права, не соответствуют аналогичным сведениям в правоустанавливающем документе, который имеет приоритет перед записями ЕГРП (п. 8 ст. 12 Закона), например, допущена описка в написании фамилии, имени, отчества правообладателя, в указании реквизитов правоустанавливающего документа;

- сведения об объекте недвижимого имущества (например, общей площади), внесенные в подраздел I ЕГРП, удостоверенные организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, и в свидетельство о государственной регистрации права, не соответствуют аналогичным сведениям, содержащимся в правоустанавливающем документе.

В соответствии с п. 1 технические ошибки исправляются по решению государственного регистратора. Указанное решение государственным регистратором может быть принято в случае обнаружения им технической ошибки (без заявления заинтересованного лица) либо на основании заявления заинтересованного лица.

Если решение об исправлении технической ошибки принято судом, арбитражным судом, то основанием для исправления технической ошибки является решение суда, арбитражного суда.

Согласно п. 1 ст. 21 Закона участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в трехдневный срок после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях следует в письменной форме проинформировать об исправлении технической ошибки. Очевидно, данное правило должно применяться и в случае исправления технической ошибки в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 21 Закона.

Отметим, что в случаях, когда техническая ошибка допущена не только в ЕГРП, но и в свидетельстве о государственной регистрации права, лицо, которому ранее было выдано свидетельство о государственной регистрации права, содержащее эту ошибку, может ходатайствовать о выдаче ему нового свидетельства о государственной регистрации права, поскольку в свидетельствах о государственной регистрации прав не допускаются исправления, подчистки и приписки.

Все документы, касающиеся исправления технической ошибки (в том числе заявление заинтересованного лица, копия уведомления (уведомлений), направленного участникам отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении ошибки), помещаются в дело правоустанавливающих документов.

 

Статья 15. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель до разграничения государственной собственности на землю

 

Комментарий к статье 15

 

1. Комментируемая статья закрепляет порядок перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель до разграничения государственной собственности на землю. Советское государство более семидесяти лет было исключительным собственником земельных ресурсов страны. И только в результате проводимой с начала 90-х гг. XX века земельной реформы государственная собственность лишилась своего исключительного положения, получив статус одной из форм собственности на землю.

Разграничение государственной собственности представляет собой достаточно сложную задачу. В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права собственности на земельные участки (в том числе и государственной) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

17 июля 2001 г. был принят Федеральный закон N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" <44>. ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" определил правовые основы разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.

--------------------------------

<44> СЗ РФ. 2001. N 30. Ст. 3060.

 

Статья 2 Закона предусматривает, что право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки. Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам о праве собственности на землю.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" разграничение государственной собственности осуществляется в следующем порядке. Специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям (в настоящее время это Министерство имущественных отношений РФ) совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые у РФ, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Подготовка указанных перечней и их согласование с органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления проводятся в порядке, установленном Правительством РФ.

Подготовленные и согласованные перечни земельных участков утверждаются Правительством РФ. Сведения о земельных участках, включенных в перечни, вносятся в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством РФ.

Предусмотрено (ст. 7 данного Федерального закона), что споры между РФ, субъектами Федерации, муниципальными образованиями о разграничении собственности на землю должны разрешаться заинтересованными сторонами с использованием согласительных процедур. В случае недостижения согласованного решения споры о разграничении государственной собственности на землю рассматриваются в суде.

С возникновением права собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований на земельные участки связано наступление важных правовых последствий. Так, например, в соответствии с ЗК РФ публичное образование будет управлять и распоряжаться только теми земельными участками, которые будут находиться в его собственности (см. п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 11, ст. 29 ЗК РФ), определять размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения также только за те земельные участки, которые находятся в их собственности. В соответствии с п. 1 ст. 8 ЗК РФ перевод земель из одной категории в другую также зависит от того, в чьей собственности находится необходимый земельный участок: именно в зависимости от этого определяется орган, уполномоченный осуществлять перевод.

Процедура разграничения государственной собственности на землю представляется достаточно сложной и длительной по времени, в связи с этим в комментируемой статье присутствует столь необходимая для данного Закона статья о переходных положениях, касающихся перевода земель из одной категории в другую и отнесения земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель до разграничения государственной собственности на землю.

В ч. 1 комментируемой статьи устанавливается перечень находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель, перевод которых осуществляется до разграничения государственной собственности на землю Правительством РФ. Законодатель при определении такого перечня основывался в первую очередь на ст. 3 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю", которая закрепляет основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности. Согласно названной статье таким основанием является включение земельных участков в состав:

- земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности;

- земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения;

- земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации.

В связи с этим решение о переводе земель лесного фонда, водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов федерального значения, даже если государственная собственность на землю еще не разграничена, должно принимать Правительство РФ.

Кроме этого, до разграничения государственной собственности на землю Правительство РФ принимает решение также о переводе в другую категорию земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд. Законодатель не дает, однако, четкого списка таких земель и не расшифровывает применительно к данной статье понятие "федеральные нужды".

Понятия "государственные", "федеральные нужды" в действующем законодательстве трактуются по-разному и в основном применяются к отношениям, связанным с размещением заказов. Так, в ст. 3 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", вступившего в силу с 1 января 2006 г., под федеральными нуждами понимаются обеспечиваемые в соответствии с расходными обязательствами Российской Федерации за счет средств федерального бюджета и внебюджетных источников финансирования потребности Российской Федерации в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций Российской Федерации (в том числе для реализации федеральных целевых программ), для исполнения международных обязательств Российской Федерации, в том числе для реализации межгосударственных целевых программ, в которых участвует Российская Федерация.

Исходя из данного определения, под землями, необходимыми для федеральных нужд, можно понимать земли, необходимые для осуществления функций Российской Федерации (в том числе для реализации федеральных целевых программ), для исполнения международных обязательств Российской Федерации, в том числе для реализации межгосударственных целевых программ, в которых участвует Российская Федерация.

Наконец, до разграничения государственной собственности на землю только Правительство РФ принимает решение о переводе земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Особенности Москвы и Санкт-Петербурга заключаются в том, что они одновременно являются городами федерального значения - субъектами РФ и сверхкрупными городами, в которых осуществляется местное самоуправление. Москва, кроме того, является столицей Российской Федерации. В связи с этим переводу земель для установления или изменения черты этих городов придается общегосударственное значение.

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи в иных помимо рассмотренных выше случаев до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления.

3. Части третья и четвертая комментируемой статьи касаются вопроса отнесения находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории. В Законе четко разграничены теперь два понятия: перевод земель в другую категорию и отнесение земель к определенной категории земель.

Так, отнесение земель к землям поселений, черта которых установлена до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, осуществляется органами местного самоуправления. Причем решение об этом они могут принимать без согласования с правообладателями этих земельных участков, но только до разграничения государственной собственности на землю.

4. В иных же случаях до разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления.

 

Статья 16. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации

 

Комментарий к статье 16

 

Комментируемой статьей и последующими статьями определены те нормы ЗК РФ и других нормативных правовых актов, которые подлежат исключению либо изменению с момента введения в действие комментируемого Закона. Это связано прежде всего с тем, что до вступления в действие комментируемого Закона в ЗК РФ и другие законы были включены статьи, посредством которых законодатель пытался частично регулировать вопросы перевода земель из одной категории в другую. Например, в целях сохранения целостности сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных организаций и обеспечения условий ведения эффективного сельскохозяйственного производства ЗК РФ устанавливал ограничения возможности изъятия этих земель для использования в несельскохозяйственных целях (п. 2 ст. 79), а также закреплял исключительные случаи, при которых допускалось изъятие (выкуп) в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий с кадастровой стоимостью, превышающей среднерайонный уровень (п. 3 ст. 79). Поскольку эти вопросы в настоящее время урегулированы нормами комментируемого Закона, п. 2 и 3 ст. 79 были признаны утратившими силу.

По новому законодательству до разграничения государственной собственности на землю решения о переводе земель в иную категорию (помимо случаев, предусмотренных ч. 1 ст. 15 комментируемого Закона), которые осуществляются субъектом Федерации, и об отнесении к землям поселений, осуществляемые органами местного самоуправления, могут приниматься без согласования с правообладателями этих земельных участков. Также исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления могут ходатайствовать об изменении категории земельных участков без согласия правообладателей и в условиях разграничения государственной собственности на землю. Данная ситуация возможна в случаях перевода земельных участков в другую категорию для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений. В связи с этим п. 1 ст. 57 ЗК РФ комментируемой статьей был дополнен подпунктом 5, согласно которому возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

Изменения также коснулись порядка возмещения потерь сельскохозяйственного производства. До внесения изменений в ЗК РФ потери подлежали возмещению в двух случаях: при изъятии сельскохозяйственных угодий и оленьих пастбищ, которые находились в государственной или муниципальной собственности, для использования их в несельскохозяйственных целях; в случае изменения целевого назначения сельскохозяйственных угодий и оленьих пастбищ, находящихся в частной собственности. В этих случаях потери подлежали возмещению в трехмесячный срок с момента принятия соответствующего решения.

Как известно, возмещение потерь сельскохозяйственного производства обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения. Оно обусловлено необходимостью сохранения плодородных земель, направлено на сохранение окружающей природной среды, предотвращение вреда здоровью человека и в итоге способствует обеспечению продовольственной безопасности государства. В комментируемом Законе в п. 1 ст. 6 закрепляется правило, согласно которому в случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа. В таком случае, если земли сельскохозяйственного назначения изымаются для государственных или муниципальных нужд, потери сельскохозяйственного назначения должны возмещаться только в том случае, если после этого они будут переводиться в другую категорию. Сообразно с этим был изменен п. 1 ст. 58 ЗК РФ, согласно которому потери сельскохозяйственного производства теперь подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения о переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию.

И последний момент касается изменения норм ЗК РФ, которые ранее запрещали или ограничивали изъятие особо ценных земель для иных целей. Как мы уже говорили выше, сам факт изъятия земель для государственных или муниципальных нужд не причиняет вреда особо ценным землям. Отрицательные последствия могут возникнуть лишь при последующем переводе этих земель в другую категорию. В связи с этим нормы ЗК РФ, указанные в комментируемой статье, содержащие слова "изъятие земельных участков или иное", заменены словами "изменение целевого назначения земельных участков".

 

Статья 17. О внесении изменений в статью 63 Лесного кодекса Российской Федерации

 

Комментарий к статье 17

 

Поскольку с принятием настоящего Федерального закона был урегулирован порядок и особенности перевода земель лесного фонда в другие категории, ст. 63 Лесного кодекса РФ претерпела изменения. Теперь она закрепляет только общие положения, касающиеся перевода лесных земель в нелесные, что является иной по сравнению с рассматриваемой процедурой, поскольку категорию земель не меняет, меняется только использование земель лесного фонда в целях видов лесопользования, установленных ЛК РФ. Порядок перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, регулируется в настоящее время Положением о переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом (утв. Постановлением Правительства РФ от 3 сентября 2004 г. N 455) (с изм. и доп. от 15 ноября 2004 г.) <45>.

--------------------------------

<45> СЗ РФ. 2004. N 37. Ст. 3735.

 

Статья 18. О внесении изменения в статью 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

 

Комментарий к статье 18

 

Комментируемой статьей были внесены изменения в ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", закрепляющую предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 1 данной статьи не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей.

Кроме этого, не допускается также выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

Однако, поскольку комментируемым Законом и ЗК РФ закрепляются случаи, допускающие возможность перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории и изъятия их для государственных или муниципальных нужд для последующего перевода без установления требований, касающихся предельных размеров или местоположения таких земель, комментируемая статья дополнила п. 1 ст. 4 абзацем, согласно которому изложенные выше требования настоящего пункта не распространяются на формируемые земельные участки в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.

 

Статья 19. О внесении изменений в Федеральный закон "Об экологической экспертизе"

 

Комментарий к статье 19

 

Комментируемая статья закрепила изменения, которые в связи с принятием данного Закона необходимо было внести в ФЗ "Об экологической экспертизе".

ФЗ "Об экологической экспертизе" (ст. 11 и 12) закрепляет обязанность проведения государственной экологической экспертизы:

- на федеральном уровне проектов правовых актов Российской Федерации нормативного и ненормативного характера, реализация которых может привести к негативным воздействиям на окружающую природную среду, нормативно-технических и инструктивно-методических документов, утверждаемых органами государственной власти Российской Федерации, регламентирующих хозяйственную и иную деятельность, которая может оказывать воздействие на окружающую природную среду, в том числе использование природных ресурсов и охрану окружающей природной среды;

- на региональном уровне проектов нормативных правовых актов субъектов РФ, реализация которых может привести к негативному воздействию на окружающую природную среду, нормативно-технических и инструктивно-методических документов, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ и регламентирующих хозяйственную деятельность, в том числе использование природных ресурсов и охрану окружающей природной среды, и иную деятельность.

Однако акты о переводе земель, земельных участков из одной категории в другую в определенных случаях принимаются уже на основе лесоустроительной, землеустроительной и иной документации, прошедшей государственную экологическую экспертизу, в связи с чем подвергать сами акты экспертизе также нецелесообразно. Таким образом, ст. 11 и 12 были изменены и дополнены следующими словами:

- за исключением проектов индивидуальных правовых актов, принимаемых на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории, лесоустроительной и землеустроительной документации, прошедших государственную экологическую экспертизу (абзац второй статьи 11);

- за исключением проектов индивидуальных правовых актов, принимаемых на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории, лесоустроительной и землеустроительной документации, прошедших государственную экологическую экспертизу (абзац второй статьи 12).

 

Статья 20. Утратила силу с 1 июля 2006 года. - Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ.

 

Комментарий к статье 20

 

Комментируемой статьей был признан утратившим силу абзац одиннадцатый п. 22 ст. 83 Федерального закона "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", которым вносились изменения в ст. 63 ЛК РФ. В данном абзаце до принятия комментируемого Закона устанавливались случаи, допускавшие перевод земель лесного фонда в земли иных (других) категорий. В настоящее время данный вопрос нашел свое разрешение в ст. 11 настоящего Закона.

Иные нормативные акты земельного законодательства как федеральные, так и субъектов РФ, а также нормативные акты органов местного самоуправления подлежат приведению в соответствие с комментируемым Законом. При этом согласно ст. 76 Конституции РФ в случае противоречия законов субъектов РФ федеральным законам, принятым по вопросам совместного ведения, действуют федеральные законы. Поэтому не приведенные в соответствие с комментируемым Законом и ему противоречащие законы субъектов РФ с момента вступления в действие Закона применению не подлежат.

 

Статья 21. Вступление в силу настоящего Федерального закона

 

Комментарий к статье 21

 

Комментируемой статьей определен общий принцип вступления комментируемого акта в силу. По общему правилу Закон вступил в силу с 5 января 2005 г.

Текст комментируемого Закона официально опубликован в "Парламентской газете" от 28 декабря 2004 г. N 244, в "Российской газете" от 30 декабря 2004 г. N 290, в "Собрании законодательства РФ" от 27 декабря 2004 г. N 52 (часть I), ст. 5276.

В комментируемый Закон были внесены изменения Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений в ЗК РФ, Лесной кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" и Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", текст которого официально был опубликован в "Российской газете" от 28 июля 2005 г. N 163, в "Собрании законодательства Российской Федерации" от 25 июля 2005 г. N 30 (часть II), ст. 3122, в "Парламентской газете" от 10 августа 2005 г. N 139.

 

Президент

Российской Федерации

В.ПУТИН

Москва, Кремль

21 декабря 2004 года

N 172-ФЗ